在35城中，住宅、商鋪、辦公租金環比上漲的城市數量分別爲11個、5個、6個；同比上漲數量分別爲3個、3個、1個
房屋租金可以分爲三大類：住宅租金、商鋪租金、辦公租金。由於篇幅原因，本文只分析了中國一二線城市的房租變動情況。
按照國家統計局的標準，中國有4個一線城市：北京、上海、廣州、深圳；有31個二線城市：天津、石家莊、太原、呼和浩特、瀋陽、大連、長春、哈爾濱、南京、杭州、寧波、合肥、福州、廈門、南昌、濟南、青島、鄭州、武漢、長沙、南寧、海口、重慶、成都、貴陽、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊。一二線城市總計35個。
本文的主要結論如下：
1、2025年上半年，35個城市住宅租金的環比變化介於-4.2%到3.6%，同比變化介於-10%到2.3%。和歷史最高點相比，租金變化介於-26.4%到-1.1%。
2、整體來說，城鎮居民可支配收入較高的城市，和房租歷史最高點相比，住宅租金下降較少。在35城中，2024年城鎮居民可支配收入大於6萬元的城市有14個：上海、北京、廣州、杭州、寧波、南京、深圳、廈門、長沙、青島、濟南、武漢、合肥、福州。這14個城市中有10個城市的住宅租金跌幅較小。
3、如果按人均住房面積30平方米計算，35城中有27個城市的“房租負擔率”低於25%，佔比77%（“房租負擔率”指人均住宅租金與人均可支配收入的比值）。
4、2025年上半年，35個城市商鋪租金的環比變化介於-15.9%到6.8%，同比變化介於-31.2%到7.3%。和歷史最高點相比，租金變化介於-52.5%到-10.1%。
5、2025年上半年，35個城市辦公租金的環比變化介於-12.7%到2.4%，同比變化介於-19.1%到0.1%。和歷史最高點相比，租金變化介於-42.8%到-2%。
6、35個城市的住宅租金都不高於辦公租金，而辦公租金都不高於商鋪租金。在35個城市中，商鋪租金與住宅租金的比值介於1.7倍到4倍，辦公租金與住宅租金的比值介於1倍到2.2倍。
7、除去哈爾濱，其他34城的商鋪租金跌幅都高於住宅跌幅；除去銀川、太原、鄭州，其他32城的辦公租金跌幅都高於住宅跌幅。這表明，在三類房屋中，住宅的抗跌性更強。
下面開始正文，普通百姓最關注住宅，所以我們先來分析住宅租金的變化。
住宅租金變化
把35個城市按照2025年上半年住宅租金高低進行排序，得到表1。35城住宅租金中值爲25.3元/月·平方米，均值爲37.4元/月·平方米。北京租金最高（117.2元）是最低城市銀川（15.5元）的7.6倍。
排名前六的城市是：北京（117.2元）、上海（104.4元）、深圳（96.8元）、杭州（62.5元)、廣州(59.5元）、南京（54.2元）；排名最後六名的是：銀川（15.5元）、呼和浩特（20.1元）、太原（20.3元）、鄭州（21.8元）、貴陽（21.8 元）、石家莊（22.0元）。
租金低於25.5元/月·平方米的城市有16個：西寧、哈爾濱、烏魯木齊、蘭州、重慶、瀋陽、長春、南寧、昆明、南昌、石家莊、貴陽、鄭州、太原、呼和浩特、銀川。其中，銀川最低，爲15.5元/月·平方米。
表1: 35城住宅房租排序（2025年上半年均價）
下面我們來看看住宅租金的環比變化，即2025年上半年租金相對於2024年下半年的變化。
表2顯示，在35城中有11個城市環比上升，其中環比漲幅超過2%的城市有三個：西寧漲幅3.6%、天津3.4%、武漢2.4%。
24個城市環比下降。環比降幅超過2%的城市有8個：杭州下跌2.1%、濟南下跌2.1%、寧波下跌2.3%、西安下跌2.4%、福州下跌2.6%、長沙下跌3.5%、重慶下跌3.6%、鄭州下跌4.2%。
在35城中，有16個城市的環比價格變化在-1%到1%之間。可以認爲這些是租金變化較小的城市，其中包含了北上廣深四個一線城市。
表2: 35城住宅租金的環比變化
再來看同比變化，即2025年上半年住宅租金相對於2024年上半年的變化。
表3顯示，在35城中，僅有三城同比上漲：烏魯木齊上漲2.3%、天津上漲0.9%、哈爾濱上漲0.7%。在35城中，有27個城市的下降幅度超過了2%。而且有10個城市同比下降幅度超過了5%：西安下跌5%、長沙5.1%、西寧5.1%、鄭州5.5%、北京5.7%、武漢6.2%、福州6.2%、南京6.8%、上海8.1%、杭州10%。
表3: 35城住宅租金的同比變化
看了環比和同比變化之後，我們來看各城市2025年上半年住宅租金相對於該城市租金最高點的變化。
35城相對於最高點都有所下降，有5個城市的下降幅度小於5%：成都下降1.1%，烏魯木齊下降1.5%，石家莊下降2.9%，瀋陽下降3.6%，深圳下降4.6%。這五個城市是租金下降最少的城市，其中既有租金較高的深圳、成都，也有租金較低的烏魯木齊、石家莊、瀋陽。所以，租金高低不是決定租金下降幅度的決定性因素。
有12個城市的下降幅度介於5%到10%：西安、廣州、西寧、北京、武漢、濟南、南京、寧波、天津、上海、合肥、長沙。
長春、呼和浩特、福州等16城的下降幅度介於10%到20%；南寧和鄭州的下降幅度超過了20%。
這裏需要注意，因爲數據始於2018年下半年，所以如果該城市的真實高點出現於2018年上半年或之前，則真實下降幅度會高於表4中的數據。
在表4中，前17個城市跌幅都小於10%，後18個城市都大於10%。我們發現，如果某城市的房租高點出現在2018年或2019年，那麼該城市的房租跌幅往往大於10%。35個城市中，只有濟南例外，濟南高點出現在2019年，但跌幅爲6.7%。
可能的解釋是這樣的：房租高點越早出現，說明該城市租金開始下跌的時點越早，也說明該城市的房租越不抗跌，因此整體跌幅也較大。
35個城市中有11個城市的房租高點出現在2022年或之後，它們是：成都、瀋陽、深圳、西安、廣州、西寧、北京、武漢、南京、上海、長沙。而這11個城市的房租跌幅都小於10%。道理和上文相同。
表4: 35城住宅租金相對於最高點的變化
還有什麼因素會影響住宅租金漲跌？我們發現城鎮居民可支配收入是一個重要因素。
在35個城市中，2024年城鎮居民可支配收入大於6萬元的城市有14個：上海、北京、廣州、杭州、寧波、南京、深圳、廈門、長沙、青島、濟南、武漢、合肥、福州。在這14個城市中，和房租最高點相比，有10個城市的租金跌幅小於10%（即跌幅較小）。
最後我們看看各城市的居住支出負擔，即住宅租金在城鎮居民可支配收入中的佔比。
各城市的住宅租金與其城鎮居民可支配收入的比值，可以衡量該城市的居住支出負擔。這裏定義一個概念：“房租負擔率”，房租負擔率=人均租房支出/人均可支配收入（這裏的人均租房支出按照每人30平方米的住房面積計算）。
那麼，中國哪些城市的“房租負擔率”較重？
從表5可以看出，35城中有27個城市（佔比77%）的“房租負擔率”低於25%，即居住支出不到可支配收入的四分之一。
在35城中，住宅的“房租負擔率”大於30%的城市只有3個，分別是北京（45.6%）、深圳（42.9%）、上海（40.4%）；“房租負擔率”介於25%到30%的城市有5個：成都（27.2%）、杭州（27%）、武漢（26.3%）、天津（25.8%）、廣州（25.7%）；“房租負擔率”介於22%到25%的城市有3個：南京（23.5%），海口（22.5%），廈門（22%）。
以上11個城市的“房租負擔率”較高。我們發現，城市的“房租負擔率”與該城市的人均可支配收入存在關係。
2024年，在35個城市中，城鎮居民人均可支配收入大於8萬元的只有七個。而在這七個城市中，六個屬於“房租負擔率”較高的城市。
唯一的例外是寧波，2024年寧波城鎮居民人均可支配收入爲83110元，在35城中排名第五，但租房負擔率僅爲14.3%，排名31。
表5: 35城的住宅“房租負擔率”
注：房租支出按照人均居住面積30平方米計算，價格參考2025年上半年價格；人均可支配收入爲2024年數據。
商鋪租金變化
表6是2025年上半年35城商鋪房租排序，商鋪租金中值爲71.4元/月·平方米，均值爲86.9元/月·平方米。每平方米月租金最高的北京（208.9元）是租金最低城市銀川（43.5元）的4.9倍。商鋪租金中值是住宅中值的2.8倍，商鋪租金均值是住宅租金均值的2.3倍。在35城中，每個城市的商鋪租金都高於其住宅租金。
2025年上半年，商鋪房租高於100元/月・平方米的城市有9個：北京（208.9元）、上海（177.7元）、深圳（172.0元）、福州（138.6 元）、廣州（133.1元）、南京（130.5元）、杭州（124.7元）、西安（100.4元）、成都（100.1元）；商鋪房租低於60元/月・平方米的城市有8個：銀川（43.5元）、瀋陽（43.6元）、南昌（45.6元）、長春（51.0元）、呼和浩特（52.7元）、長沙（53.5元）、大連（54.6元）、哈爾濱（57.6元）。
表6: 35城商鋪房租排序（2025年上半年均價）
下面我們來看看35城商鋪租金的環比變化，即2025年上半年租金相對於2024年下半年的變化。
表7顯示，在35城中有5個城市環比上升，其中環比漲幅超過6%的城市有2個：南京漲幅6.8%、福州6.2%；另外3個城市爲石家莊（漲幅3.2%）、銀川（漲幅1.4%）、深圳（漲幅0.8%）。
30個城市環比下降。降幅超10%的城市有8個：蘭州下跌10.4%、南寧下跌 10.4%、青島下跌10.5%、鄭州下跌 11.1%、西寧下跌11.7%、廈門下跌12.3%、貴陽下跌12.8%、廣州下跌 15.9%。
降幅介於5%到10%的城市有5個：太原下跌6.4%、長沙下跌7.0%、寧波下跌7.1%、成都下跌7.7%、合肥下跌8.7%。
在35城中，有7個城市的租金變化較小（環比價格變化在-2%到2%之間），這些城市是銀川、深圳、呼和浩特、上海、杭州、西安、天津。
表7: 35城商鋪租金的環比變化
再來看同比變化，即2025年上半年商鋪租金相對於2024年上半年的變化。
表8顯示，在35城中，僅三城同比上漲，哈爾濱上漲7.3%，福州、南京分別上漲 2.9%、1.6%。
32個城市同比下降。有5城的跌幅超過了20%：廈門下降21.4%、南寧下降24.7%、貴陽下降24.9%、廣州下降25.3%、長沙降幅最大，下降了31.2%。
表8: 35城商鋪租金的同比變化
看了環比和同比變化之後，我們來看各城市2025年上半年商鋪租金相對於該城市租金最高點的變化。
35城相對於高點都有所下降，石家莊降幅最小，下降10.1%。另有5個城市降幅不到20%：長春、福州、呼和浩特、哈爾濱、銀川。
寧波、北京、烏魯木齊、杭州等14城的下降幅度介於20%到30%；海口、深圳、瀋陽、天津、上海等14個城市的下降幅度介於30%到50%；南寧降幅最大，爲52.5%。
對於商鋪，相對於最高點，租金最高的五個城市跌幅有高有低：福州、北京較低，深圳、上海、廣州較高（而對於辦公用房，下文顯示租金最高的五個城市，跌幅都比較小）。
表9: 35城商鋪租金相對於最高點的變化
下面看看各城市寫字樓租金的變化。
辦公房租變化
表10是2025年上半年35城辦公房租排序。35城辦公租金中值爲46.4元/月·平方米，均值爲53.5元/月·平方米。北京租金最高（145.8元）是最低城市銀川（租金30.5元）的4.8倍。辦公租金中值是住宅中值的1.83倍，辦公租金均值是住宅均值的1.43倍。
排名前六的城市是：北京（145.8元）、上海（105.8元）、深圳（94.1元）、廣州（92.6元）、杭州（74.7元）、南京（59.0元）。可以看出，辦公用房每平方米月租金大於70元的城市只有5個。在35城中，僅有北京和上海的數值大於100，而北京比上海高了37.8%。租金大於35城均值53.5元的城市有10個。
排名最後六名的是：銀川（30.5元）、昆明（34.7元）、合肥（36.4元）、長春（36.7元）、呼和浩特（36.8元）、南寧（36.8元），這些城市的租金都不足40元。
表10: 35城辦公房租排序（2025年上半年均價）
來看看35城辦公租金的環比變化。
表11顯示，在35城中有5個城市環比上升，分別是：成都（漲幅2.4%）、深圳（漲幅0.6%）、瀋陽（漲幅0.5%）、呼和浩特（漲幅0.3%）、大連（漲幅0.2%）。有12個城市環比降幅超過5%，其中北京、南寧、上海降幅最大，分別下降了12.7%、9.7%、9.6%。
五個租金最高的城市，漲跌不一：北京和上海降幅很大，廣州小幅下跌3.1%，杭州微跌0.5%，而深圳環比上升。
表11: 35城辦公租金的環比變化
再來看同比變化。
表12顯示，在35城中有34城同比下降，僅瀋陽上漲0.1%。同比小幅下跌（跌幅小於2%）的城市有4個：烏魯木齊、呼和浩特、銀川、杭州。
在租金最高的五個城市中，杭州跌幅最小，深圳跌2.7%，廣州跌3.3%，北京跌17.3%，上海跌17.8%。
在35城中有13個城市降幅大於10%，其中南寧降幅最大，爲19.1% 。
表12: 35城辦公租金的同比變化
我們最後看各城市2025年上半年辦公租金相對於該城市租金最高點的變化。
表13顯示，大多數城市辦公租金的高點出現於2018年或2019年，僅有四城例外：鄭州高點出現於2023年，西安和海口出現於2021年，南昌出現於2020年。
35城相對於高點都有所下降，下跌幅度最小的3個城市是：杭州下跌2%、寧波下跌7.6%、烏魯木齊下跌9.2%。
鄭州、銀川等8城的下降幅度介於10%到20%；廣州、深圳、成都等17個城市的下降幅度介於20%到30%。
有7個城市下跌幅度超過了30%：哈爾濱下跌30.6%，蘭州下跌31.7%，天津下跌34.4%，武漢下跌34.8%，重慶下跌35.1%，昆明下跌40%，南寧下跌42.8%。
對於辦公租金，和最高點相比，租金最高的5個城市跌幅都相對較小：杭州跌2%，廣州跌20%，深圳跌23.6%，上海跌23.8%，北京跌24.7%。
表13: 35城辦公租金相對於最高點的變化
商鋪和辦公租金相對於住宅的情況
從表14可以看出各城市的住宅租金都不高於辦公租金，而辦公租金都不高於商鋪租金。商鋪租金與住宅租金的比值介於1.7倍到4倍，比值最高的五個城市是：福州4倍、蘭州3.6倍、石家莊3.5倍、太原3.5倍、西安3.4倍。
辦公租金與住宅租金的比值介於1倍到2.2倍，比值最高的四個城市是：青島2.2倍、烏魯木齊2.1倍、太原2.1倍、銀川2.0倍。有五個城市的比值是1.9倍：西安、蘭州、貴陽、鄭州、海口。
表14: 35城商鋪和辦公租金與住宅價格的比值（2025年上半年）
下面看看商鋪與辦公租金相對於住宅租金的跌幅。表15中的跌幅都是從高點到2025年上半年的跌幅。
表15數據顯示，除去哈爾濱，其他34城的商鋪租金跌幅都高於住宅跌幅；除去銀川、太原、鄭州，其他32城的辦公租金跌幅都高於住宅跌幅。這表明，在三類房屋中，住宅的抗跌性能更強，這可能因爲住宅更具備剛需屬性。
表15: 35城商鋪和辦公租金相對於住宅租金的降幅
注：降幅指從最高點到2025年上半年均價的降幅
（作者爲《財經》產業研究中心研究員；編輯：劉建中）
責編 | 楊明慧
