金融界2025年1月1日消息新年第一天，有相當一部分人就收到了房貸下降的大紅包。
1月1日，存量住房公積金個人住房貸款利率迎來下調，自今日起，個人住房公積金貸款利率下調25個基點，已發放貸款將執行新利率。首套5年以上利率2.85%，二套5年以上3.325%。此外重新定價日選在1月1日商業房貸也迎來下調，參考LPR報價浮動利率的購房者將享受到12月的LPR-30BP的利率，降幅達到60個基點，即下調至3.3%。
2024年5月17日，央行發佈關於下調個人住房公積金貸款利率的通知，宣佈下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。按照相關規定要求，在此之前已經發放的住房公積金個人住房貸款，將自2025年1月1日起執行新的利率。
在此次存量公積金房貸下調之後，以一筆金額100萬元、期限30年的首套住房公積金個人住房貸款爲例，選擇等額本息還款方式（每月還款額不變），月供將由4270.16元降至4135.57元，總利息支出將減少4.85萬元。
選擇商業房貸購房者也受益明顯，以貸款額100萬元、貸款30年爲例，在房貸利率爲3.9%時，月供爲4717元，而在房貸利率爲3.3%時，月供爲4380元，兩者相差300多元。
房貸利率此前已經調整多次
此前存量房貸利率已經迎來一波調整。
9月29日晚間，中國人民銀行會同金融監管總局出臺四項金融支持房地產政策。其中提到，完善商業性個人住房貸款利率定價機制，允許滿足一定條件的存量房貸重新約定加點幅度，促進降低存量房貸利率。
當日中國人銀行發佈公告並指導市場利率定價自律機制發佈倡議：各商業銀行原則上應於2024年10月31日前統一對存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實施批量調整。
10月21日LPR迎來年內第三次下降。中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，2024年10月貸款市場報價利率（LPR）爲：1年期LPR爲3.1%，5年期以上LPR爲3.6%，均較上月下降25個基點。
相應地，房貸利率下調幅度明顯，北京新增首套房貸利率降至3.15%的歷史最低，全國大部分城市房貸一度進入到“2”字頭行列。經過此次下調，據人民銀行預計，存量房貸利率將平均下降0.5個百分點，惠及5000萬戶家庭1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出總數約1500億元。按照100萬元貸款本金、30年期等額本息方式計算，這25基點的LPR下調將使每月月供大約減少137元，全部利息大約節省4.94萬元。
10月25日，存量房貸已經批量開始調整，工商銀行等多家銀行已經準時在零點左右正式調整存量房貸利率。
此外，新的商業房貸重新定價機制也同步執行。
10月31日，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵儲銀行六大商業銀行公告，11月1日起，陸續對商業性個人住房貸款利率實行新的定價機制。這也意味着中國人民銀行一個月前發佈的完善商業性個人住房貸款利率定價機制要求，即將正式落地。
新的定價機制完善的重點一個是浮動利率商業性個人住房貸款與全國新發放商業性個人住房貸款利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行協商變更房貸利率在LPR基礎上的加點幅度。而另一個重點就是取消房貸利率重定價週期最短爲一年的限制。貸款人可以隨時向銀行提出將重定價週期調整爲三個月或六個月，當然還可以保持爲一年。需要注意的是，在整個還款週期裏，房貸利率重定價週期只能調整一次。
LPR處於下行週期
值得注意的是，2024年LPR（貸款市場報價利率）處於下行週期。
全年LPR歷經3次大幅度下調，1年期LPR累計下行35個基點，5年期以上LPR累計下行60個基點，兩個品種年度下行幅度均創LPR改革以來的新高。12月最後一次的LPR出爐，1年期LPR爲3.1%，5年期以上LPR爲3.6%，兩個期限品種報價均維持前值不變。
展望2025年的政策利率，券商普遍認爲仍有下行空間。
12月9日高層重磅會議指出，會議指出，明年要堅持穩中求進、以進促穩，守正創新、先立後破，系統集成、協同配合，實施更加積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策，充實完善政策工具箱，加強超常規逆週期調節，打好政策“組合拳”。 而這是自2009-20210年適度寬鬆的貨幣政策以來，14年後中央在定調中再提”適度寬鬆”的貨幣政策。
中國銀河證券首席經濟學家章俊認爲央行將採取更大力度的降息降準，全年可能累計調降政策利率40-60BP，引導5年期LPR下行60-100BP。全年可能累計降準150-250BP。華西固收在研報中指出，2025年，居民資產負債表仍處於修復期，企業信貸需求依然偏弱，銀行淨息差壓力加大，均指向政策利率需要進一步下調。降息空間或在30-50bp。
隨着適度寬鬆的貨幣政策的實施，2025年房貸利率或仍有下行空間。
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