來源：大偉看樓市
傳統意義上，2月受春節假期、氣溫因素影響，歷來是房地產市場的成交淡季，購房者看房意願低迷、房企推盤節奏放緩，市場多呈現“量價齊穩”甚至小幅下行的態勢。但2026年2月，中國樓市卻打破這一固有規律，呈現“淡季不淡”的鮮明特徵，其中一線城市房地產市場回暖態勢尤爲突出，成交數據、市場信心、價格走勢均出現積極信號。這一現象並非偶然，而是政策引導、需求釋放、市場優化等多重因素共同作用的結果，既反映出房地產市場的結構性變化，也爲全年樓市走向奠定了溫和復甦的基調。本文結合最新市場數據與行業動態，對2026年2月樓市表現、回暖成因、區域分化及未來趨勢進行全面分析。
2026年2月，全國樓市整體擺脫淡季陰霾，核心亮點集中在一線城市的顯著回暖，同時二三線城市呈現分化復甦態勢，共同構築起“淡季不淡”的市場格局。從核心數據來看，國家統計局、中指研究院及克而瑞等機構聯合發佈的數據顯示，2026年2月全國百城新房均價17114元/㎡，環比微漲0.18%、同比上漲2.52%，正式實現止跌回升；二手房均價12905元/㎡，環比跌幅收窄至0.85%，築底信號愈發明確。其中，一線城市表現尤爲亮眼，成爲市場回暖的核心引擎，北京、上海、深圳等核心城市的成交數據創下近年同期新高，徹底扭轉了此前的低迷態勢。
一線城市的回暖態勢主要體現在成交放量、價格企穩、信心回升三個方面。成交量方面，1-2月一線城市二手房成交呈現爆發式增長，北京二手房網籤量連續三個月穩定在1.4萬套以上，2月單月網籤量接近1.6萬套，同比上漲超24%；上海二手房網籤量達2.3萬套，創近五年同期新高，環比、同比漲幅均突破30%；深圳二手房成交同樣表現強勁，2月單月成交5242套，環比增長12.66%、同比大漲69.32%，中介簽約量創下近10個月新高。
新房市場方面，一線城市核心地段優質樓盤呈現“開盤即售罄”的火爆場景，北京長安華曦府66分鐘售罄249套房源，深圳深鐵睿著人才房申購比高達1:11，優質房源供不應求的態勢凸顯。價格方面，一線城市房價逐步企穩，核心區域優質二手房掛牌價環比小幅上漲2%-4%，議價空間持續收窄，此前的“以價換量”逐步向“量價齊穩”轉變，市場預期從悲觀轉向理性樂觀。此外，經紀人信心指數上漲12.39%，購房者入市意願明顯提升，市場交易活躍度顯著高於往年同期。
2026年2月一線城市樓市回暖、全國樓市淡季不淡，絕非短期市場波動，而是政策紅利、需求釋放、市場優化三大核心因素協同發力的必然結果，其中政策的精準託底起到了決定性作用。2026年作爲“十五五”開局之年，房地產政策堅持“穩字當頭、因城施策”，從中央到地方推出一系列寬鬆政策，形成政策組合拳，爲市場回暖注入強勁動力。金融政策方面，房貸利率持續維持歷史低位，全國首套房貸利率普遍降至3.8%-4.0%，部分城市甚至低至3.05%，二套房貸利率降至4.4%-4.6%，5年期以上LPR連續8個月維持在3.5%，大幅降低了購房者的月供壓力；首付比例進一步下調，一線城市首套首付最低降至20%，二三線城市普遍降至15%，部分城市推出10%首付試點，極大降低了購房門檻。
稅收與限購政策的優化則進一步疏通了市場交易鏈條，釋放剛性和改善性需求。換房退稅政策延長至2027年底，個人轉讓住房增值稅免徵年限由5年降至2年，增值稅率從5%降至3%，一套500萬的房產交易可節省近10萬稅費，有效降低了置換成本，推動改善型需求集中釋放。限購政策持續優化，北京、上海等一線城市將非戶籍人口社保要求由5年降至3年，逐步解綁限購限制，吸引了更多常住人口入市購房；二三線城市則全面取消限購限售，進一步激活市場活力。此外，地方政府創新政策模式，上海在浦東、靜安等三區啓動國企收購二手房用於保障性租賃住房，北京懷柔區推行“以舊換新”模式，爲“賣舊買新”提供退出渠道，有效疏通了置換鏈條，帶動了市場成交放量。
需求的集中釋放是推動樓市淡季不淡的核心動力，尤其是一線城市的剛性和改善性需求得到充分釋放。從需求結構來看，剛需羣體仍是市場主力，受低利率、低首付政策刺激，大量年輕購房者加快入市節奏，聚焦於交通便利、配套完善的剛需戶型；改善型需求則呈現爆發式增長，隨着換房成本降低、人們居住品質需求提升，越來越多的家庭選擇“賣舊買新”，置換大戶型、高品質房源，推動一線城市改善型樓盤成交升溫。此外，春節假期後移帶來的需求前置，也進一步放大了2月的成交規模，部分原本計劃在3-4月入市的購房者，提前在2月完成交易，助推市場活躍度提升。同時，1-2月全國新房供應同比增長22%，優質現房、準現房入市量增加，爲購房者提供了更多選擇，也支撐了成交放量。
市場結構的優化則爲一線城市回暖提供了堅實支撐，樓市“分化加劇、優質爲王”的特徵愈發明顯。隨着房地產市場從“全民炒房”轉向“品質居住”，購房者的置業理念更加理性，核心城市、核心板塊的優質房源成爲市場追捧的焦點，而缺乏產業支撐、人口外流區域的房源則持續承壓。一線城市憑藉優質的教育、醫療、產業資源，持續吸引人口淨流入，2025年一線城市人口淨增8.2%，真實購房需求不斷積累，爲市場回暖提供了長期動力。同時，房企也加快了產品結構優化，聚焦核心城市核心地段，推出高品質、多元化的房源，匹配剛需和改善需求，進一步提升了市場成交活躍度。值得注意的是，部分樓盤的“售罄潮”存在營銷套路，如分批推盤、內部認購造人氣等，但一線城市核心樓盤的火爆成交，仍是真實需求釋放的體現。
需要明確的是，2026年2月樓市“淡季不淡”的背後，是極致的區域分化，並非全國市場全面復甦。一線城市與二三線城市、核心板塊與非核心板塊的市場表現差距持續擴大，形成“冰火兩重天”的格局。除一線城市外，杭州、成都等強二線城市核心區也呈現回暖態勢，成交量環比上漲30%-50%，價格企穩微漲，人才補貼等政策進一步激活了市場需求；但強二線城市非核心區及弱二線城市，庫存壓力依然較大，價格小幅波動，議價空間維持在5%-8%，市場復甦節奏相對緩慢。三四線城市及以下區域則持續處於調整期，人口持續流出、庫存高企，去化週期高達40.3個月，部分遠郊盤、文旅盤成交低迷，價格仍處於下行通道，僅本地剛需支撐少量成交，投資屬性進一步弱化。
展望未來，結合2月市場表現及政策導向，中國房地產市場將持續呈現“溫和復甦、分化加劇”的發展態勢，一線城市的回暖態勢有望持續，但難以出現全面普漲行情。政策層面，寬鬆政策仍將持續發力，中央將繼續堅持“穩房價、穩地價、穩預期”的目標，地方將根據市場情況精準施策，進一步優化房貸利率、首付比例、稅收優惠等政策，持續釋放合理購房需求，推動市場平穩復甦。需求層面，一線城市的剛性和改善性需求仍有釋放空間，隨着政策紅利持續落地、市場信心不斷提升，成交規模有望保持穩定，價格將逐步實現平穩回升；二三線城市則將呈現“核心區回暖、非核心區企穩”的態勢，庫存去化仍是重點；三四線城市則需長期調整，逐步消化高庫存，迴歸居住屬性本質。
對於購房者而言，當前市場處於政策紅利與市場窗口期疊加的關鍵節點，剛需羣體可抓住低利率、低首付的政策機遇，優先選擇核心城市核心板塊的優質剛需房源，規避遠郊、文旅等風險區域；改善型羣體可把握置換成本較低的窗口期，“賣舊買新”提升居住品質，聚焦高品質、配套完善的改善型房源；投資者則需徹底摒棄“炒房思維”，聚焦人口淨流入、配套成熟、流動性好的核心城市優質資產，謹慎進入三四線城市及非核心板塊。對於房企而言，應順應市場分化趨勢，聚焦核心城市核心地段，優化產品結構，提升產品品質，同時加快庫存去化，防範市場風險，實現高質量發展。
綜上，2026年2月中國樓市打破淡季魔咒，呈現“淡季不淡”的良好態勢，一線城市作爲核心引擎，回暖態勢尤爲明顯，成爲市場復甦的重要支撐。這一現象既是政策精準託底的結果，也是需求集中釋放、市場結構優化的體現，標誌着房地產市場逐步從調整期向復甦期過渡。未來，隨着政策紅利持續釋放、市場需求穩步釋放，中國房地產市場將實現平穩健康發展，“分化加劇、優質爲王”將成爲長期市場主旋律，核心城市的優質房產仍將是最具保值增值潛力的資產。
