2026年政府工作報告提出，今年要“着力穩定房地產市場”，並要有序推動“好房子”建設，高質量推進城市更新。
圍繞今年房地產領域的重點工作以及“十五五”期間城市存量轉型仍需回應的重點議題，第一財經6日在全國兩會上海市代表團全體會議開放日現場，採訪了全國人大代表、上海富申評估諮詢集團董事長、上海市城市更新專家委員會副主任樊芸。
如何推動“好房子”銷售？
“現在上海‘好房子’住宅項目的得房率可以達到93%-94%，這與前兩年當地某豪宅項目得房率低至67%形成了鮮明的對比。”樊芸提及這一調研結果。
她認爲，“好房子”建設一方面可以推動房屋銷售，另一方面也降低了城市政府徵收動遷的成本，吸引央企等社會資本投入城市更新領域。
過去，部分住宅項目得房率偏低。樊芸以上述豪宅項目爲例稱，每月業主必須承擔350平米的物業管理費，每平米物業管理費大約是20元。
近兩年來，“好房子”項目的落地有效提高了業主得房率，給購房者帶來實惠。她認爲，在房地產市場調整的過程中，推廣“好房子”與提振住房消費息息相關。
爲了進一步促進“好房子”銷售，樊芸提出三點建議：一是在“十五五”期間“推動住房銷售逐漸取消公攤面積”，讓購房者“花同樣的錢拿到更大的居住面積”，隨着後續房價回調，這一利好會進一步顯現；
二是讓物業可問責、可更換，也即居住者有權“取消不負責的物業”。從更長期來看，鼓勵“物業管理”轉型爲“物業服務”，推動“好房子”與“好物業”“好社區”有機結合；
三是讓地鐵等公共交通覆蓋更多“好房子”。房屋價值的一大決定因素是地段。當前不少購房者，尤其是一線城市購房者買不起中心城區的住房，退而求其次選擇遠郊的住房。
“以上海爲例，這是全球地鐵里程最長的城市之一，如果讓當地地鐵能建到每個小區的門口，遠郊購房者也就能享受到中心城區的便利。”樊芸說。
城市更新的上海方案
在談及城市更新工作時，樊芸對第一財經表示，在上海，超長特別專項債等政府資金有力地推動了城市更新工作。
與此同時，上海在城市更新中也有多項創新做法：比如，去年上海大規模推動存量收儲，並將收儲資源優先用於科創發展，同時給予相關科創企業低利率、最高達到10年的還款週期，還允許同一儲備項目不同地塊之間的自由調劑使用，這些政策緩解了政府的收儲資金壓力，保障了重大產業項目落地，推動城市新質生產力發展。
另一項創新做法是鼓勵政府企事業單位的空間向市民開放，這類做法在推動更多主體參與到城市更新領域的同時，精細化提升城市品質。
此外，上海近年來將城市工業用地遺址等低效用地更新爲高科技產業園區。去年，樊芸在當地房地產租金市場下行期做過一次調研，在徐彙區濱江，隨着更新後產業上下游企業陸續搬遷至某園區，該園區周圍房租普漲了2元。
去年8月，上海規自局還發布了《關於深化“三師”聯創工作機制推進城市更新高質量發展的指導意見（2025版）》，核心是通過深化“三師”聯創機制，推動上海城市更新高質量發展。
樊芸認爲，上海所探索建立的責任規劃師、責任建築師、責任評估師聯創工作機制，加強城市更新專業技術支撐，也意味着各高校建築設計、城市規劃等專業畢業生和相關市場化機構，未來仍大有可爲。
“城市更新不僅要發揮地方規劃設計院等事業單位作用，更要發揮第三方市場化的專業力量的作用，使三師聯創機制真正落地，在城市更新中發揮更大的作用。”樊芸說。
以立法推動住房維修基金使用
對於城市更新的下一步，樊芸認爲，首當其衝是增強房屋質量和安全，尤其應該關注老舊高層的減災防災能力。
與此同時，應通過立法推動住房維修基金活化用於消防、房屋結構老化等領域，系統提升住房安全和城市韌性，“談及房屋質量和安全，監管是一方面，資金來源則是另一方面”。
資金尤其需要投向救災能力提升上。樊芸表示，去年香港大埔大火事件對高層建築聚集的內地超大特大城市，亦有警示。以上海爲例，據其調研，中心城區的高層建築大概6.6萬幢，這些建築樓層很多都在30層以上，而目前國內消防救援雲梯一般只能達到50米左右，救援能力遠無法匹配高層建築的救援需求。至於能夠達到100米左右的消防雲梯，一是市場少有，二是在實際救援中，可能面臨過橋、隧道等障礙。
“爲了實施救援，我最初考慮大力發展消防高端製造業。但經過調研，我的想法與之前有所不同。地方消防局領導告訴我，目前我國的消防設備在國際上處於領先地位，許多國外的設備製造商都要向中國學習。但遺憾的是，這類先進設備市場佔有率不高。”樊芸說。
那麼，誰來投資？如何提高市佔率？
樊芸提出設想：撬動住房維修基金，將其用於此類先進救災救援設備研發。在相關設備面市後，優化政府相關招投標方式，促進更多先進救災設備投入使用。
(本文來自第一財經)
