“買130平方米得90平方米”“90平方米的房子到手僅50平方米”……近年來，因公攤面積引發的低得房率等購房糾紛時有發生，導致購房者權益受到損害甚至“有苦不能說”。令人關注的是，多年來備受關注的商品房公攤面積問題，近期逐漸在部分城市裏出現了新變化。張家口、衡陽兩地已明確逐步推進“取消公攤”，此前，重慶、肇慶、合肥、湘潭等地也出臺了類似措施。
近日，記者通過調查北京、濟南、煙臺、衡陽、張家口等地瞭解到，取消公攤面積或將逐漸成爲一種發展趨勢，且高得房率一定程度上可以“抵消”公攤面積，實現“零公攤”甚至“負公攤”。目前，山東省內煙臺有部分高檔住房可實現超高得房率，約104%。
取消公攤是利好
購房清晰明瞭更安心
說起“公攤面積”，這並不是最近些年纔有的，它是上世紀90年代中國房地產市場化改革的產物。從福利分房到1998年正式開啓商品房時代，內地房地產商就是在這一週期內，引進香港的“建築面積”做法並普及全國。
但是，那時候實行公攤政策的目的，是爲了平衡開發商的利益和購房者的需求。最初，公攤比例只在10%-15%之間，可到後來，有些樓盤的公攤比例竟飆到了35%以上，買100平方米的房子，實際只能用65平方米，試問誰不糟心？
近年來，隨着大家對居住品質的要求越來越高，公攤面積的問題也成了熱點爭議。
“取消公攤是大勢所趨，對我們來說以後買房子也買得安心放心了。”張家口市民於先生前幾日在得知這一政策後，非常高興，認爲取消公攤能夠讓往後的購房環節變得更加清晰透明，實現“所見即所得”。
與此同時，他也跟記者算了一筆賬，在質量、戶型、小區配套地段等其他因素一樣的前提下，分別用500萬元買了兩個樓盤的房子，一套150平方米，公攤面積佔了50平方米，實際購得套內面積100平方米，相當於5萬元/平方米；另一套130平方米，公攤只有15平方米，實際購得115平方米，相當於4.35萬元/平方米。
“可見，在公攤政策執行期內，買家可能會因總價和總平方米而買建築面積爲150平方米的樓盤，覺得都是500萬元，爲什麼不買150平方米呢？但如果取消公攤，情況就立馬不一樣了。”於先生表示，取消公攤後，同樣500萬元的價格，甲樓盤就得如實說明是100平方米，乙樓盤也得如實說明是115平方米。
“單從這方面來討論，取消公攤面積對買房者來說，會更透明。”於先生說。
衡陽本地一家房產中介黃先生對記者說：“衡陽現階段出臺‘取消公攤’的大部分原因是爲了去庫存。雖然政策是統一的，但實際操作起來還是取決於開發商能夠提供的優惠力度。”
據黃先生介紹，衡陽目前多數新盤處於尾盤銷售階段，新開盤的項目並不多，開發商並不一定願意給出很大折扣優惠。有的項目原本可以給出九五折優惠，但如果按照套內面積計價的話，開發商可能就會把折扣優惠收回去。
據瞭解，當今房地產市場從增量時代步入存量時代，全國各地都在主動推進房地產去庫存。多地接連出臺政策劍指“取消公攤”，這符合房地產發展去庫存的工作導向，是持續用力推動房地產市場止跌回穩的重要舉措之一。
取消公攤後購房總價及稅費沒變化
羊毛還是出在羊身上？
“我們目前還是按照建築面積來標價，明年就按照套內（面積）了，但是單價會提上去。”黃先生表示，新政策實施後，購房總價不變，那麼一系列稅費及物業費的收費方式和價格也不會產生變化。即使改爲以套內面積計算物業費，收費單價也可能會相應提高，最終對用房成本影響不大。
煙臺問家傳媒總經理劉志宏對記者表示，雖然購房總價沒有發生太大變化，但此舉可以讓房地產市場逐漸迴歸到產品力創新、服務能力提升等主業競爭中來，從而讓老百姓住更好的房子，享受更好的服務。
“取消公攤後，建築成本不會減少，但銷售面積減少了，利潤空間被壓縮。爲了應對這一變化，開發商可能會更加註重房屋設計，儘量提高空間利用率。”劉志宏表示，未來市場上可能會出現更多緊湊型、功能性更強的房子，加之搭配更加優質的社區配套措施，讓老百姓住得更舒心。
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部分樓盤得房率超100%
270°大飄窗、超大開敞陽臺、超100%得房率……開發商近來掀起得房率大比拼，讓不少購房者對於新樓盤的真正使用面積也更加在意。
據記者瞭解，目前，北京銷量較好的樓盤得房率普遍很高，加上贈送得房率超過90%，廣東、浙江等地有樓盤得房率甚至能超過100%。政策的鼓勵疊加開發商的市場競爭，已經讓很多樓盤的公攤“名存實亡”。
今年下半年，北京新盤也陸續出現了“開敞陽臺”，尤其是在豐臺、順義、大興等區域的新盤開始出現帶“開敞式陽臺”的項目，部分項目陽臺的進深可以做到1.5米，面積達到5-20平方米。同時，順義、石景山等不少新盤也開始拼“贈送”，有的樓盤甚至稱，開敞陽臺、設備平臺、飄窗“打包送了”。
煙臺市龍湖天曜樓盤有一套建築面積138平的四居室，其銷售中介崔女士向記者介紹，該戶型通過贈送南陽臺、南主臥、北衛生間及北陽臺的部分面積，實現高達104%得房率。
“加上贈送面積，實際套內面積144平，一平8000元，總價按照138平來計算總價，加上年末的優惠活動及額外的團購優惠，一百零幾萬就可以拿下，而且還不收中介費。”崔女士表示。
在樣板房內，房產中介崔女士手指的客廳地上貼着的贈送線以南的區域，有一半不計入產證面積。
位於濟南市高新區奧體中路新開發樓盤“濟高保利雲上璟譽”，有一套235平的複式產品，它的得房率高達106%。“這套戶型贈送15個平方，不算贈送面積的話公攤是19%。但因爲複式有挑空，所以可算兩層的（贈送）面積。”附近一家房產中介陳先生對記者說道。
“王舍人那裏的建發雍泉府，得房率也很高，132平贈送15個平方，得房率90%。”陳先生向記者介紹，目前在濟南等於或大於100%得房率的房子並不算多。
記者通過對市面上的項目分析發現，超高得房率的項目一般是通過做大陽臺面積（半贈送）、增加飄窗（全贈送）的做法來實現，同時，加上部分城市對諸如設備房此類原先計入公攤面積的空間剔除，所以市面上的產品才得以呈現出高得房率的趨勢。
劉志宏表示，現在可以說是到了取消公攤的一個最好的時間節點，各項政策寬泛，可實現老百姓對於“零公攤”的訴求。隨着全國各地對高品質住宅的推廣，越來越多的新樓盤開發商會朝着100%得房率目標邁進。“未來，建築面積和實際使用面積會更匹配。”
取消公攤面積之後，預售制度也可能會發生改變。房地產市場將會迎來重要性的改變，在房地產市場處於調整期內，與房地產相關的利好政策還會陸續出臺，對購房者而言也是比較友好。（來源：海量財經）
