本文來源：時代週報 作者：李杭
2024年房價的收官數據出爐。
1月17日，國家統計局公佈2024年12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。
數據顯示，一線城市商品住宅銷售價格環比上漲，二三線城市環比總體降幅收窄；一二三線城市同比降幅均繼續收窄。
2024年12月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數 圖源：統計局官網
從新建商品住宅銷售價格指數來看，12月份70城中有23個城市環比上漲，比上月增加6個。其中，南京、成都、三亞以0.6%的漲幅領跑。
從全年來看，上海和西安是新房價格指數均值唯二上漲的兩座城市。
二手住宅銷售價格指數方面，一線城市漲幅收窄，由上月的0.4%收窄至0.3%，二線城市跌幅由0.2%擴大至0.3%，三線城市跌幅由0.5%收窄至0.4%。
從全年來看，一二三線城市的二手房價格平均指數較去年同比均呈下降趨勢。
“9.26新政成爲市場的積極轉點。”麟評居住大數據研究院高級分析師關榮雪分析稱，2024年四季度成交量出現了階段性止跌，價格預期也持續改善，市場企穩跡象漸近。
她表示，12月商品住宅價格走勢達到年內最好局面，新房價格環比上漲城市個數創近18個月以來新高，核心城市普遍趨穩；同時新房、二手房總體環比降幅連續4個月收窄，處於年內最小跌幅。
上海新房環比連漲31個月
從數據來看，2024年最後一月，房地產市場繼續向止跌回穩方向邁進。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，12月份，70城新房價格指數環比下跌0.1%，跌幅連續三個月收窄。其中，一線城市自2023年6月份以來首次反彈，環比由11月的0.0%反彈至12月的0.2%。二線城市自2023年7月份首次止跌爲0.0%，三線城市環比下跌0.2%，自2024年8月份以來已連續4個月跌幅收窄。
從房價上漲城市數量來看，12月份，70個大中城市中，新房價格環比上漲城市數量較上月增加6個至23個，上漲城市個數自2023年7月以來最高。
值得注意的是，從上漲城市的數量來看，已經連續四個月持續增加。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進分析稱，這說明更多城市房價指標持續優化改善，且呈現正增長，房價止跌城市數量增加，對於市場信心具有積極作用。
具體至去年12月，南京、成都、三亞是新房價格指數上漲最高的三個城市，均爲環比增長0.6%。而上海和寧波環比上漲了0.5%。
上海樓市 圖源：圖蟲創意
關榮雪對此分析表示，南京、成都、三亞的新房價格上漲，與年末市場推出一些優質房源項目有關，房價具備一定上漲動力。
而上海新房自2022年6月份以來環比持續正增長，環比已連續上漲31個月，豪宅成交熱度支撐起了房價的強勁走勢。此外，杭州、鄭州、武漢等多個核心城市新房價格環比也均實現正增長。
不過，仍有約六成城市呈現下行趨勢，多爲三線城市。其中，呼和浩特、西寧跌勢明顯，分別環比下跌0.8%、0.7%。
相比新房，70城的二手住宅環比上漲城市有9個，比上月減少1個。其中，一線城市漲幅收窄，二線城市跌幅擴大。
李宇嘉分析指出，進入2024年12月，支持剛需的存量政策已基本釋放完畢，市場處於政策真空期。除了非普通住房標準取消的生效期外，沒有新的政策出臺。而該政策主要利好新房市場，或導致二手房市場因“賣舊買新”而增加掛牌量。
同時，李宇嘉提到，近期二手房價格跌幅收窄的原因在於業主議價空間減小，待售賣家情緒好轉，不願意再大幅降價。由於二手房買家多爲剛需和改善型需求，在熱點城市掛牌價格仍處高位，降價空間和談判餘地的收窄使得買家開始觀望。再加上年底臨近，交易撮合難度加大，帶看量回落，這對價格形成了抑制作用。
全年樓市“前低後高”
回望2024年全年樓市走勢，房地產市場整體呈現出“前低後高”趨勢。
2024年，樓市開局表現相對平淡。3月18日，國家統計局公佈2024年1-2月份房地產行業宏觀數據，商品住宅銷售面積同比下降24.8%，銷售金額同比下降32.7%，開發企業到位資金同比下降23.1%，各項指標的跌幅創歷史新低（剔除疫情期間表現）。
到了3月，70城新建商品住宅和二手住宅成交量比前期有所上升，各線城市商品住宅銷售價格環比降幅略有收窄。70城中，新房價格上漲的城市數量有所增加，從2月份的8個增至11個。
進入4月，70城新建商品住宅價格指數環比下跌0.6%，連續11個月下跌。5月份，商品住宅銷售價格總體持續下滑。70城中僅上海、太原新房售價環比唯二上漲，大多數城市價格面臨下行壓力，70城二手房價格環比均下降。
到了6月，隨着北京出臺樓市新政，房地產行業“517新政”全部落地一線城市，一定程度上增強了市場信心和活躍度。
數據體現了政策的利好。在統計局監測的70城中，6月一手房價環比上漲的城市有6個，比上個月增加4個。而一線城市中，上海環比漲0.4%。
二手房價環比上漲的城市有4個，打破上個月“0”的尷尬；一線城市北京、上海環比分別上漲0.2%、0.5%。
北京樓市 圖源：圖蟲創意
進入三季度，樓市整體並沒有擺脫調整的陰霾。7—9月，70個大中城市新建商品住房價格環比上漲城市數量分別爲2、2、3，環比算數平均值分別爲-0.65%、-0.73%和-0.71%。
直至9月26日政治局會議，中央定調“止跌回穩”，也成爲了樓市轉折點。
“9.26新政”以來，在一系列政策加持下，市場各項指標均有了顯著改善和企穩跡象。根據CRIC統計的重點30城數據，新房成交連續兩月環比上漲，11月成交量同比增20%且創年內新高；二手房同樣火熱，多個重點城市月度成交量創今年以來新高。
從房價指數來看，11月份，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環比上漲的城市比上月增加10個，二手住宅環比上漲的城市比上月增加2個。
到了12月，房價環比上漲的城市數量進一步增加，而且，房地產市場的止跌回穩開始從一線城市向二線城市、再到其他城市逐步傳導。
值得注意的是，在2024年，上海、西安是新房價格指數均值唯二上漲的兩座城市，增幅分別爲4.6%和2.9%。
關榮雪分析稱，“9.26新政”後，新房價格走勢出現積極變化，價格止跌城市逐漸增多，環比降幅也有明顯收窄，基本回歸至2023年6月臨近持平的水平，企穩跡象漸近，“這對於市場整體信心的修復具有重要的引導作用”。
她認爲，在購房政策的大幅度鬆綁下，剛需和改善客羣的上車機會均有所增長，價格也迎來一定的結構性上揚。展望後市，隨着利好政策的持續發力疊加市場自我調節，價格有望延續修復趨勢，2025年價格走勢或將更穩。
李宇嘉也表示，今年一季度會迎來季節性的反彈，即由返鄉置業、年後返城、春節前後結婚等帶來的需求反彈，這對於房價穩定形成支撐。
他認爲，在存量政策應出盡出的情況下，下一步房價的穩定期待增量政策儘快落地，推動存量盤活、去庫存、城中村改造等，這是2025年房價止跌回穩的關鍵。
