近期，瑞銀一份關於中國住房市場的調查報告引發廣泛關注。
該報告基於對全國 2500 名受訪者的調研，以 7 頁篇幅呈現了當前住房市場的諸多現象。
同時，市場對高盛等機構的相關分析亦有討論，相比之下，瑞銀報告因篇幅精簡更易被大衆接受。基於該報告內容及市場實際情況，進行個人的一些理解分析。
購房意願整體低迷與結構分化並存
瑞銀報告指出，當前購房意願處於低位，不買房的比例創下 11 年以來新高，約48% 的受訪者放棄了購房計劃。
在租房人羣中，大概73% 選擇繼續租房，較 2024 年上升 8 個百分點。這一數據反映出住房市場情緒的整體降溫。
從調研範圍來看，瑞銀的 2500 名受訪者樣本可能更多集中於相對發達地區，對低線城市的覆蓋存在侷限，這使得部分購房意願可能未被完全捕捉。
在一些三四線城市，仍有部分人羣因對市場底部存在預期，或受傳統觀念影響，尚未完全放棄購房想法，只是處於觀望狀態。
若聚焦於一二線城市，購房意願的低迷更爲顯著。這些城市房價基數較高，購房成本對家庭財務影響更大，使得更多人在決策時更爲謹慎，放棄購房計劃的比例超過 50%左右。
從年齡結構看，25-34 歲的青年羣體購房意願下滑明顯，該羣體中有 12% 有購房計劃，較 2020 年下降 40 個百分點。
這與青年羣體面臨的槓桿壓力、就業形勢以及對未來預期等因素密切相關，家庭負債率的持續攀升也在一定程度上抑制了其購房動力。
區域差異顯著，部分家庭資產縮水
報告顯示，差不多47% 的受訪家庭因房價下跌面臨財富蒸發，房價水平出現不同程度的回落。具體而言，一二三線城市二手房價格分別回落到 2021 年、2018 年和 2016 年的水平。
不過，不同城市的實際情況存在差異。部分二線城市房價回落幅度較大，如鄭州等城市，房價水平甚至回到了 2015-2017 年區間。
東北部分城市由於此前房價已處於相對高位，當前回落幅度更爲明顯，遠超報告中提及的時間節點。
一線城市房價表現相對複雜，雖有數據顯示相比去年 9 月小幅反彈，但二手房市場仍處於調整階段，2017 年之後入市的部分房源，當前價格已低於購買時水平。
從市場規律來看，房價的調整並非完全受限於首付比例等因素。儘管有觀點認爲首付比例構成房價下跌的底線，但實際市場中，部分區域房價跌幅已超過 30%，伴隨而來的是法拍房數量增加等現象，反映出市場調整的複雜性和深度。
從產品到區域的多層次差異
當前住房市場的分化特徵日益明顯。一方面，一線城市豪宅市場表現相對穩健，如上海部分高端項目雖定價較預期有所下調，但仍實現了一定程度的去化。
另一方面，剛需盤去化壓力較大，去化率不足 30%。
三四線城市及以下市場面臨更大挑戰，返鄉置業需求同比大幅下降，部分城市降幅高達 55%。
儘管地方推出了首付分期、低首付等促銷政策，但市場反應平淡，反映出購房者對這類區域市場的信心不足。
“剛需” 概念的界定也隨着市場變化而受到關注。傳統意義上的剛需更多指向基本居住需求。
而當前市場中部分被冠以 “剛需” 之名的大戶型產品，實則已超出基本居住範疇，反映出市場宣傳與實際需求之間的偏差。
區域分化同樣顯著，即便是二線城市，成都、杭州等與武漢、鄭州等城市的市場表現也存在差異；同一城市內部，不同區域、不同學區的房源價格走勢亦不相同。
所謂 “核心區域” 的抗跌性，更多體現在調整幅度和恢復節奏上，而非絕對保值，在整體市場下行週期中，多數區域仍難以避免調整。
信心與政策效應的雙重變化
消費者對住房市場的預期持續走低。瑞銀報告顯示，48% 的受訪者明確放棄購房計劃，租房人羣中選擇繼續租房的比例大幅上升。
這種預期的形成，與房價持續調整、就業形勢變化、居民收入預期等多重因素相關。
對房價走勢的判斷也呈現明顯分歧，42% 的受訪者認爲未來一年房價將下跌 15%，關於觸底時間，44% 認爲在 2026 年，28% 認爲在 2027 年。
這種預期的差異，反映出市場對未來經濟環境、政策效果等方面的不同判斷。
消費者對期房的態度發生明顯轉變，71% 的購房者僅考慮現房，而 2022 年這一比例爲相反狀態，反映出購房者對房屋交付風險的擔憂加劇。
同時，儘管政策層面推出了降低利率、下調首付等措施，但居民槓桿率已處於較高水平（報告數據爲 62.3%，部分分析認爲實際可能更高），政策對市場的刺激效應有所減弱，消費者對政策的預期也趨於理性。
瑞銀報告提及的第四代住宅、智能家居等產品趨勢，反映出市場對居住品質的需求升級，但這類需求的釋放仍依賴於整體市場環境的改善。
國家收儲計劃、房企格局變化等因素，也將在中長期影響市場供給結構和發展模式。
總體而言，住房市場正處於深刻的調整週期，其走向受到經濟基本面、政策調控、市場信心等多重因素的綜合作用，不同區域、不同產品的表現將持續分化，呈現出複雜的演進態勢。
