9 月 21 日，上海黃浦區外灘街道的嘉裏金陵華庭二期首批房源線下開盤，120 套豪宅當日售罄，單日成交額達 98.43 億元，再度刷新上海豪宅市場熱度紀錄。其中一套 865.49 平米的複式房源單價達 32.68 萬元，總價 2.83 億元，創下上海新房備案單價最高紀錄，引發市場對豪宅交易特徵與樓市分化格局的廣泛關注。
此次開盤的嘉裏金陵華庭二期房源戶型面積約 358 至 865 平米，銷售均價 20.5 萬元 / 平米，套均總價達 8200 萬元。儘管設置了 820 萬元個人認購金或 2050 萬元企業認購金的高門檻，仍吸引 227 組客戶參與角逐，認購率達 190%。值得注意的是，該項目一期今年 3 月開盤時已實現 158 套房源 “日光”，二期均價較一期上漲 8% 仍熱度不減，其核心原因在於外灘地段的稀缺性 —— 這是外灘街道斷供 20 年後的首次房源供應，東邊套房源可飽覽黃浦江 S 灣、陸家嘴建築羣等頂級景觀。
從交易特徵看，此次豪宅銷售呈現兩大顯著特點。一是稀缺房源仍需競爭獲取，227 組客戶爭奪 120 套房源的格局，延續了上海核心豪宅 “僧多粥少” 的態勢，認購採用搖號方式而非價高者得，反映出核心資源的市場價值未完全通過價格顯性表達。二是戶型越大單價越高，865 平米複式房源 32.68 萬元 / 平米的單價，較 20.5 萬元的整體均價高出 60%，呈現 “越豪越貴” 的奢侈品化定價特徵，凸顯其面向全球高淨值人羣的定位。
豪宅市場的強勁購買力背後，外籍人士及海外背景羣體的參與成爲關鍵因素。據市場觀察，上海對外籍人士購房的政策要求顯著低於內地居民 —— 外籍人士持居住、留學或社保相關證明即可具備購房資格，而內地非滬籍居民需滿足連續繳納社保或個稅滿 3 年等更嚴格條件，這種差異被質疑存在 “超國民待遇”。
此類豪宅購買羣體中，不乏 “外籍身份的華人後代” 等羣體，他們將上海核心資產納入全球置業組合。從資產對標邏輯看，上海外灘、陸家嘴等核心區域豪宅正與東京銀座、紐約曼哈頓等全球頂級商圈資產看齊。儘管 32 萬元 / 平米的單價對普通民衆而言望而卻步，但相較於國際核心城市同類資產仍被部分投資者視爲 “價值窪地”。數據顯示，2024 年上海總價 3000 萬元以上的一手高端住宅成交套數佔全國比重達 61.6%，印證了其對全球資本的吸引力。
與核心區豪宅的熱銷形成鮮明對比的是，上海外環外普通住宅市場持續遇冷。數據顯示，2024 年 3 月上海青浦某遠郊新盤推出 160 套房源僅獲 20 組認購，認購率僅 13%；多個郊區項目因認購人數不足取消搖號，總價 500 萬 - 600 萬元的 “首改” 房源因購房者觀望情緒濃厚陷入去化困境。
這種分化格局與政策導向密切相關。8 月出臺的 “滬六條” 新政雖放寬外環外購房限制並優化房貸利率，但政策紅利更多惠及高端市場。豪宅市場的獨立行情源於核心資源稀缺性與資產保值需求，而普宅市場受收入預期、供應過剩等因素影響，信心恢復尚需時日。值得關注的是，目前上海高價新盤限價機制逐步放開，新房價格正更多回歸市場邏輯，這或將進一步加劇不同能級住宅的價格分化。
對於市場關注的 “超國民待遇” 爭議，有觀點指出，當前美國、日韓等國均在收緊外國人購房政策，而上海對境外人士的寬鬆政策雖旨在吸引人才，但需警惕政策執行中的套利空間。隨着上海與全球資產市場的接軌，如何平衡核心資產價值釋放與市場公平性，成爲樓市調控面臨的新課題。
