因香港特區政府此次爲受災業主開出了較爲優厚的“回收價格”，業主們在全港範圍內可供選購的總價較低的公屋、唐樓等可能有上萬個。攝/焦建
“宏福苑火災規模及影響前所未有，收購價可讓受災家庭基本上有能力重置長遠居所。”但針對“特別中的特別”所涉及的近40億元支出等相關安排，則屬於“下不爲例”
文｜《財經》特派香港記者 焦建
編輯 | 蘇琦
中國香港大埔區宏福苑火災發生近三個月後，爲儘量滿足災民的長遠居住需求，香港特區政府將涉及40億元（港元，下同）公帑支出的善後方案在新春假期時公佈。
在尊重私有產權基礎上，作爲目前大多數災民意願的公約數，此次的40億將以收購宏福苑小區七棟房屋業權形式支出，但目前方案並不包括收購該小區內未受火災波及的宏志閣。因方案選項較多，目前的方案設計被認爲已儘量照顧到不同家庭的需要、避免“一刀切”。
具體而言，目前方案包括多個相關部分。首先，收購七棟受災樓宇業權將以兩種方式進行，即現金或“樓換樓”方式。對宏福苑小區內A至G座共計1736個單位業權，香港特區政府將給出高於此前預估的收購單位呎價。而因涉及未補及已補地價兩種情況，具體分別爲8000元及10500元。
這一價格較香港測量師學會此前公佈的預測價格高約三分之一。以此價格計算，宏福苑的受災業主每戶可獲得約344.8萬元至507.1萬元的回收款。按照相關規劃，2026年5月至6月可與相關業主簽訂臨時買賣合約，今年第三季開始向選擇收取現金的居民發放款項。無論選擇現金或“樓換樓”，業主須於8月31日或之前確認意向，逾期將不再適用相關安排。
香港建設專業聯會會長葉思進及理事蘇智成近日發表的相關分析文章則指出，認同特區政府的決定符合絕大多數居民意願。由特區政府收購業權的好處，是可一併處理火災保險索償的複雜問題，讓居民儘快獲得安置並重新生活。
針對火險賠償上限達20億元（宏福苑近2000戶、每戶可平分約100萬元）的說法，該文則分析稱問題在於居民若選擇獲得火險賠償，其前提和代價是無法接受政府收購。屋苑如要獲得賠償，便須自行善後修復。對小業主居民而言，“基本上難以應付”。
除直接獲得現金，對不願意處理大額現金交易的業主，也可選擇“樓換樓”方式並獲得等值於房價總額的“樓換樓券”。在購置新房屋時，則採用“多退少補”形式處理相關差額。對於這些業主，香港金融管理局則稱，如選擇“樓換樓”方案，該局與當地銀行初步聯繫的結果顯示，銀行願意接受居民把按揭轉移去新揀選的居屋單位。
其次，在前述收購價格基本確定基礎上，爲滿足受災業主的購置新居需求，香港特區政府也將同時推出“特設銷售計劃”，即提供由當地房委會及房協的資助房屋供業主選購。該計劃共有10個項目3900個單位可供選擇。2026年6月30日前，簽訂臨時買賣合約的業主則可進行首批優先選樓。
《財經》聯繫的當地部分地產中介則稱，因此次受災業主可按照需要選購大埔區內或跨區房屋，當前收購價已足以購買大部分可供選擇的單位。但如果部分業主選擇藉機改善居住條件或換地區發展，則可考慮新發展區如啓德啓陽苑等。“雖價格較高，但新房的內部裝修及配套較完善，要大還是要好，豐儉由己。”
根據當地中介公司中原地產的放盤平臺信息，在目前新界東（即大埔所在區域）23個主要私人屋苑及居屋中，叫價500萬元以下的可選項有372個，最低價格僅209萬元。如果將範圍擴至全港，估計最少有兩萬個500萬元以下房屋可選擇，包括唐樓、公屋乃至“納米樓”。
可能出現部分業主想要跨區購房的原因，還包括前述3900套房屋並非均爲現房。其中2400套房屋由相關調整而來，這些房屋最快於年內可以入住。但爲回應部分宏福苑業主的原區居住訴求，香港還計劃在大埔頌雅路西加建1500個居屋單位，但預計將在2029年才能入住。
整體而言，已有超過1100戶的受災業主表示願意購買政府資助類房屋。因前述可供選擇的房屋總量是這一數字的3倍，所以選擇餘地較大。按照近日特區政府公佈的相關調查的初步結果，在宏福苑的1975戶（佔超過99%）業主提交的意見中，超過七成（約74%、1,458戶）表示會考慮接受政府收購業權；表示不會接受則約爲12%（241戶）。在這241戶中，183戶（佔總戶數約9%）則表示只接受“原址重建”。
對於前述的一系列安排，領導負責此次火災善後“應急住宿安排工作組”的特區政府財政司副司長黃偉綸則稱，宏福苑火災規模及影響前所未有，相信前述收購價可讓受災家庭基本上有能力重置長遠居所。但此次香港特區政府爲“特別中的特別”個案作出的安排，將不會構成先例。
這一表態之所以受到當地各界關注，源於前述收購方案涉及的總成本約68億元，其中香港特區政府爲此次火災成立的宏福苑援助基金可承擔其中的28億元，初期階段仍需投入40億元公帑。
按照當地相關業界的大致估算，香港特區政府後續應可獲得保險公司的相關賠償款，預計不少於10億元，因此實際公帑投入會低於40億元。雖部分資金日後有可能通過保險賠償追回，但因特區政府成爲業權人後變爲受保人，當地有關法律程序及處理時間也較爲複雜，因此存在不確定性。
尚存不確定性且受到關注的，還包括宏福苑H座即宏志閣的善後工作如何進行。黃偉綸表示，宏志閣暫定不會拆除，亦不納入特區政府的收購業權範圍。如日後宏志閣業主能就收購安排達成不少於五成業權的共識，特區政府可再探討收購的可能性。若最終收購，標準將與七座受災樓宇一致，推算需額外投入約9億元。
“部分宏志閣的業主希望能返回原本單位長期居住。通過立法收回業權並非現階段善後處置的焦點，但問題如長時間無法解決，或需研究相關可能性。並強調重視私有產權，只有在極特殊情況下才考慮採取強制手段。”黃偉綸表示，香港沒有現行法例能夠適用解決收購宏志閣問題，如用法例促成收購則需進一步討論另外立法，相關法例亦需符合基本法第六和第一百零五條。
爲確保預算案通過後資金可及時到位，此次約40億的相關支出據悉已被納入2月25日將公佈的香港特區政府本年度的《財政預算案》當中。黃偉綸也強調指出，40億元相較特區政府一年約8000億元的總開支規模而言完全可負擔，有關開支不會對原本的財政計劃造成大影響。
