學者表示，通過政策彈性化、參與人性化、市場多元化及技術透明化，破解低收益、低積極性困局，實現城市更新可持續推進
文｜《財經》記者 王麗娜
編輯｜蘇琦
奔五的中年人陸豐（化名），住在比他還老的老房子裏。那是北京市朝陽區一棟老舊住宅，樓齡60餘年，沒有電梯，室內燃氣、供熱等管線老化。幾次上門服務的管道維修人員告訴他，“修，不能徹底解決問題。”
陸豐家的這處老舊住宅，在城市更新大潮中，被納入老舊小區改造範圍，即將“改頭換面”。在研究老舊小區改造的相關政策後，陸豐思量，這棟老樓是否有可能進行改建，即對老樓原拆原建，更好地改善樓內居民的居住環境。
2025年3月，住房和城鄉建設部部長倪虹公開表示，2000年以前建成的城市老舊小區都要納入城市更新的改造範圍，因地制宜實施改造，也鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。
自主更新、原拆原建模式，近年來逐漸在多個城市落地。在北京市，已有多個危舊樓原拆原建的試點順利進行，主要適用於不成套公有住房爲主的簡易住宅樓，以及沒有加固價值的危舊樓。陸豐家所在的樓，根據危險房屋標準鑑定爲B級（即個別結構構件處於危險狀態，但不影響主體結構安全），這樣的樓房是否能適用原拆原建？
正在陸豐四處諮詢相關政策時，關於城市如何高質量發展有了新的重要綱領性文件。8月28日，《中共中央 國務院關於推動城市高質量發展的意見》發佈，提出穩步推進城中村和危舊房改造，支持老舊住房自主更新、原拆原建。當前，中國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效爲主的階段。
在城市發展的新階段，自主更新、原拆原建會成爲未來老舊住宅的一條重要出路嗎？像陸豐這樣居住在老舊住宅裏的住戶，希望改善居住環境，推動自主更新，如何才能走通這條路？
自主更新，是否有可能？
“這當然是個美好的願景。”
2025年8月，陸豐同樓的鄰居張明（化名）發給《財經》記者的郵件中，談起老樓原拆原建的前景如此描述。
他們居住的老樓，位於北京市朝陽區水碓子小區，在北京市東三環附近，距離CBD核心區約1.4千米。小區靠近地鐵、商圈、公園等，生活便利。所屬的社區共31棟住宅，最早建於上世紀50年代，是新中國成立之初推行的建築工業化模式試點工程之一，建築體型簡單整齊。如今，他們居住的水碓子小區越來越老舊，被納入老舊小區綜合整治項目。
2024年8月的公開信息顯示，整個小區共涉改造樓棟數21棟，預計投資約4.76億元。其中8棟非成套住宅樓，被列爲危舊樓房改建項目，將拆除重建，計劃分期實施。13棟老樓將迎來改善，進行抗震節能綜合改造傳統方式加固，包括建築結構加固、外牆保溫、水電管線更新、綠化提升等升級改造。陸豐和張明所在的老樓在加固改造之列，施工許可信息顯示，“項目有望在2025年完成施工，爲居民帶來更舒適的居住環境”。
瞭解到這些信息後，陸豐開始關注原拆原建，查找相關政策並聯繫有關部門諮詢。陸豐認爲，加固改造雖然能解決老樓的部分問題，但不能真正改善建築質量，施工改造的成本也不低，在改造期間還影響居民生活，既然杭州等地已有自主更新、原拆原建的案件，那老樓是否有可能一步到位原拆原建？
因爲同樓居民達成統一意願是原拆原建的關鍵，2025年初夏起，陸豐開始登門瞭解同樓住戶的想法。在此過程中，張明開始考慮原拆原建，並與陸豐等鄰居一起探索原拆原建的可能性。
原拆原建模式，目前多見於地方試點。2024年12月，全國住房城鄉建設工作會議召開，住房和城鄉建設部相關負責人表示，鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。2025年1月，北京市提出實施一批居民自拆自建項目。北京市已有的危舊樓原拆原建試點，主要適用於不成套公有住房爲主的簡易住宅樓，及沒有加固價值的危舊樓，且經鑑定多屬於D級危舊樓。在北京，還沒有B級樓房原拆原建的公開案例。
什麼樣的老舊住宅適合原拆原建？2025年4月，中國城市規劃設計研究院院長王凱對《財經》表示，當前城市建設的重點從增量開發轉向城市更新。中國經過40多年的改革開放發展，居民居住條件顯著改善，數據顯示城鎮人均住房建築面積超過40平方米。住在老房子的居民，有改善居住條件的意願。在此背景下，原拆原建的探索開始出現。王凱表示，根據危險房屋鑑定標準，“鑑定爲C級和D級的危房，我們建議應拆盡拆。鑑定爲B級的危房，鼓勵居民自治，充分尊重居民的意願，政府不宜大包大攬。”
近日，中國社會科學院生態文明研究所研究員、中國社科院國家未來城市實驗室副主任王業強對《財經》表示，他認爲有三類房屋適合原拆原建。一是經鑑定爲D級危房或結構嚴重損壞的房屋，且無法通過加固修復的房屋；二是影響城市規劃和公共安全的房屋。比如，位於核心區阻礙交通、基建等城市重點工程的房屋，以及消防不達標、擁擠的“城中村”或“握手樓”；三是存在安全隱患的城中村房屋。如2000年前建成、存在結構安全隱患（如牆體開裂、地基沉降）或抗震不達標的老舊小區，優先納入改造範圍。
看到杭州、廣州等地的原拆原建案例，張明表示，其中既有B級建築，也有成片式原拆原建項目，“心中燃起更多希望”。連同所在小區計劃中的拆除重建項目，如果整個小區原拆原建，將有望改造成現代化智能化社區，跟上智慧城市的發展腳步。張明希望，通過嘗試，看能否探索出一種可行的B級樓原拆原建模式，在力所能及範圍，充分改善居住環境。“這是很多城市核心地段老舊小區居民的意願。”
你的房子，你做主
城市更新，關乎城市高質量發展和居住品質提升。各地因地制宜進行探索的同時，需要建立健全可持續的城市更新機制和相應的政策法規。如何進行老舊住宅自主更新，是一項複雜的系統工程，需要各地在試點中積累經驗。
進行原拆原建，需要充分徵求相關房屋產權所有人意見。在北京已有的原拆原建試點項目，實現100%居民簽約，這就意味着需要居民全部同意進行改建、同意費用分攤、同意新的戶型方案等，難度之大可想而知。
自主更新，居民意見起到決定作用。8月時，陸豐和張明已初步瞭解老樓居民的意向。老樓共有房屋60套，其中50戶是擁有產權的住戶，20戶爲公房的承租人。張明介紹，年齡偏大的老年人和失能老年人等，希望安穩，對原拆原建政策不瞭解。中青年人和已退休身體硬朗的老年人，主動了解相關政策，傾向支持原拆原建。
一個月後，張明告訴《財經》，樓內居民需要了解原拆原建的成本，才能進一步決策，“改建成本是最大的影響因素”。張明稱，出資費用、拆除重建期間的週轉期，對老人提出的挑戰較大。樓裏的公房承租人，如在改建後能獲得產權，有動力支持原拆原建。但對一些居民來說，因爲樓齡老已有60餘年，早期的住戶通過房改或交易付出的房屋成本實際上並不高，如今要拿出資金來參與原拆原建，除非預期收益可觀，“否則參與的意願就會降低”。
具體需要多少改建成本，這就需要陸豐、張明等人找到實施主體或建築公司，提供相應的數據，完成初步的成本測算，才能進一步和其他住戶溝通。陸豐、張明等人都是人到中年的上班族，他們在工作之餘，找到社區、街道、住建、城市更新部門等，一一聯繫，瞭解相關的政策。張明稱，得到的反饋總結起來就是先確保改建資金有保障、居民意見沒有分歧、施工有監管等。這對於熱心探索原拆原建可能性的幾位居民來說，挑戰可不小。
最早提出希望老樓原拆原建的陸豐，製作和打印了一些表格，收集和記錄樓內住戶居民對原拆原建的意向。陸豐對《財經》表示，最初的意向收集主要是關於是否支持原拆原建，已有約70%的住戶表示支持，但這還不涉及具體出資金額的意向。
自主推動老舊住宅更新，陸豐深知其中的困難。陸豐稱，但他希望通過探索，瞭解原拆原建政策的難點和痛點，卡在居民出資還是卡在居民意願上？
目前，全國已有部分省份出臺省級層面指導意見，推進老舊小區自主更新。目前，浙江省城鎮老舊小區改造自主更新試點的對象爲此前有關政策中明確的拆改結合型住宅小區，且未列入房屋徵收計劃。
不同地方的探索不盡相同。2025年8月，廣東省住房和城鄉建設廳發佈《關於推進城鎮老舊小區自主更新試點工作的指導意見（徵求意見稿）》，公開徵求意見（目前徵求意見已結束），其中指出有序推進老舊小區自主更新工作，“大力發展順應人民羣衆新期待的好房子”。這份徵求意見稿，明確自主更新對象和方式、流程、支持政策和機制創新等，指出自主更新是指以消除住房安全隱患、改善居住條件爲目的，“主要由老舊小區房屋產權所有人自主出資對小區內的單棟住宅樓或全部住宅樓依法申請拆除重建”。徵求意見稿明確可開展自主更新的老舊小區（含單棟住宅樓）需滿足四個條件中的任意一個：經房屋安全鑑定單位根據危險房屋鑑定標準鑑定危險等級爲B級、C級和D級，或根據房屋完損等級評定標準鑑定爲嚴重損壞房、危險房的；無獨立廚房、衛生間等的非成套住宅，且使用功能不齊全、配套設施不完善的；磚木結構房屋，建築結構差，影響居住安全及生活品質的；存在地質災害等其他安全隱患，缺乏維修加固價值的。
這幾個月，陸豐、張明等居民開始尋找曾參與原拆原建項目的建築公司，看對方是否有合作意向。張明認爲，目前原拆原建的政策並不明晰，政策留出來的空間，恰恰是有關部門和居民可以“共同探索的空間”。
進入10月，陸豐、張明等居民已經與兩家建設公司取得聯繫，並計劃與建設公司當面溝通改建成本等事宜，以及對方是否有對接意願。
原拆原建，爲什麼那麼難
當前，各地試點出現了一些不同的原拆原建模式。
結合各地實踐和政策導向，王業強分析認爲，目前原拆原建主要有三種模式，即政府主導+市場化運作，居民自籌+原址回遷，片區統籌+功能升級。這三種模式在推廣中展現出差異化潛力，其中“政府主導+市場化運作”模式政策支持力度大、風險可控，兼顧效率與可持續性，更易在多數城市推廣，可能成爲主流複製路徑之一。
今後，原拆原建如何走出試點，走向更大範圍，成爲可複製、可持續的城市更新機制？王業強解釋稱，原拆原建作爲城市更新的重要模式，需要在推進過程中解決幾項核心問題。首先需協調居民達成共識。居民對補償標準、過渡安置等訴求差異大，易引發矛盾，需協調居民獲得絕大多數業主同意。二是資金平衡與可持續性。老舊小區容積率低，開發商參與意願弱，需依賴政府補貼、居民自籌等多渠道資金。三是規劃與政策適配性。原拆原建是否包含容積率調整存在爭議，需平衡居民需求與城市規劃限制。歷史文化風貌區的改造還需兼顧保護要求。四是施工質量與回遷公平性。需確保施工透明、分配公平，避免因流程不規範引發糾紛。
當前，大量老房子進入適用年限的中後期。據公開數據，截至2022年底，中國城鎮既有房屋中建成年份超過30年的接近20%，意味着這些房屋將進入設計使用年限的中後期，該比例還將不斷增加，預計到2040年前後近80%的房屋將進入這個階段。
在王業強看來，從當前政策導向和城市發展需求看，短期內原拆原建與傳統改造方式並存，但老舊住房自主更新、原拆原建將成爲未來老舊住房改造的重要模式。預計到2030年，“原拆原建將成爲與綜合改造並行的主流模式”。王業強進一步解釋稱，原拆原建通過保留原址、控制容積率，既降低土地成本（僅需承擔建造成本），又避免破壞歷史風貌。中國老舊小區戶數普遍超500戶，通過成片改造可以攤薄成本。同時，原拆原建保留鄰里關係，避免社區解體，符合中國“熟人社會”需求。另外，技術迭代升級，模塊化建造和BIM技術的應用可大大縮短工期，外牆保溫、管線更新等標準化施工方案已成熟。
10月中旬，陸豐與張明不得不重新斟酌，是否繼續推進原拆原建。陸豐與街道有關負責人、一家建設單位當面進行溝通後，從建設單位得到的反饋並不樂觀，這家建設單位瞭解老樓的狀況、周邊情況等因素後，建議先加固改造，待原拆原建政策更明晰時再考慮可行性。客觀來說，老樓周邊位置狹小，如難以成片改造，單棟改建的話，第三方參與公司很難有收益。
考慮到原拆原建前景不明，難以推動樓內居民達成共識，近日，陸豐在樓內居民的社交羣裏表示，建築公司參與改建的意願較低，“改建的方案很難再推進了”。原拆原建的探索就此擱淺。
對於原拆原建，居民有各自的考慮，達成合意本身就較爲困難。據公開報道，9月11日，住房和城鄉建設部原副部長仇保興在2025年服貿會期間舉辦的全球總部經濟大會暨中國樓宇經濟北京論壇上表示，需要各地本着“一城一策”原則，制定“自主更新、原拆原建”的總體方案，統籌各種改造模式，擴大老百姓選擇範圍。
在破解當前困擾原拆原建項目的居民合意和出資問題上，王業強指出，接下來需通過政策彈性化、參與人性化、市場多元化及技術透明化，破解“雙低”（低收益、低積極性）困局，實現城市更新可持續推進。比如，創新政策機制，設置差異化補償，產權置換與貨幣補償結合，對老年羣體提供過渡安置補貼或就近安置等。設立政府主導的更新基金，兜底市場主體退出風險，利用BIM技術模擬改造效果，增強居民信心。探索利益共享模式，允許市場主體通過跨項目平衡收益。優化居民參與機制，如建立全流程協商平臺等。設置多元的市場激勵機制，如對低盈利項目給予稅收減免或專項補貼，將改造與後續運營權掛鉤等，吸引社會資本等。
對此，王業強建議，創新協商機制，搭建多元議事平臺。創新金融工具，拓寬資金渠道。允許提取公積金支付分攤費用，利用住宅專項維修資金，探索信託融資、證券化等金融手段，將騰退院落轉化爲可融資的物業實體。在資金來源上，政府層面積極爭取中央財政補助及地方配套資金，對基礎類改造按公共維修基金標準分攤，改善部分按建安成本收費。同時，引入“肥瘦搭配”捆綁立項吸引社會資本，通過整體授信、代建租賃等市場化模式平衡資金。
改建願景未成，陸豐、張明期待老樓在加固改造中得以改善。張明表示，也許後續政策還會調整，“城市更新大方向是明確的”。
