“握手樓”樓間距近致火勢蔓延快、疏散難，老舊小區消防改造與房屋養老金需雙管齊下；隨着“好房子”建設深入，高層建築不再是主流產品
文｜《財經》研究員 王文彤
編輯｜楊立贇
截至11月29日15時，香港大埔區宏福苑火災已造成128人死亡、83人受傷，仍有150人失聯。此次火災，引發了公衆對高層建築的生命安全和財產安全的反思。
宏福苑是香港特區政府“居者有其屋計劃”（幫助中低收入居民以低於市場價購入房屋的計劃）的公營房屋，也叫“居屋”。該樓是一棟超過30層的高層建築，樓齡已達42年。
據媒體報道，宏福苑每棟大樓的間距大約只有10公尺（約爲10米），小於高層建築防火間距要求（一般爲13米），是一座典型的“握手樓”——樓間距過近、臨近兩樓的居民距離近到可以握手的程度。
“高層火災救援一直是難題。”一位資深建築設計師對《財經》表示，攻克這一難題需要從多方面入手，包括材料選擇、平面佈局、總體佈局、疏散輔助、智能監控、防排煙等。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，此次香港火災暴露出與廣東省老舊小區的防火治理類似的問題：前期消防規劃對後期人口高度集聚的情況考慮不足，居民的消防安全意識薄弱、自治能力較弱、生產生活混合、日常生活中暗藏安全隱患。
據國家消防救援局公佈的數據，2024年全國高層建築火災起數同比上升12.3%，其中超過60%的火災造成重大財物損失，而災後財物挽回率不足15%。
而在當下“好房子”的建設的標準中，“安全”被寫在了第一位。有業內人士指出，高層建築將不再是主流產品。香港火災之後，房屋養老金制度、家財保險的價值或將重新被審視。
“好房子”政策下，高層建築不再主流
“握手樓”是特定時代、地域化的產物。
58安居客研究院院長張波指出，“握手樓”本質上是對土地利用效率過度追求而犧牲合理居住標準的產物。不單在香港，在內地尤其是廣東等南部省份的城中村，這一現象更加普遍。一方面，早期對集體土地管控寬鬆，村民在原有房屋面積基礎上不斷違規搭建，另一方面，南方對於採光的關注更少，“握手樓”對日照的影響也更小。
“握手樓”存在多方面的安全隱患。
前述建築設計師指出，樓體空間設計不合理、樓體設施老舊、可燃物堆放等都可能造成安全隱患，樓間距近、樓體材料脫落老化也容易導致火災快速蔓延。且“握手樓”一般人員較爲密集，疏散難度也較大。
張波補充道，因普通消防車供水高度無法全面覆蓋，高層建築的救援難度明顯更大，超高層更需依賴室內消火栓及噴淋系統，若設施老化或檢修不及時，火災易失控；此外，高層建築對電梯的依賴度更高，設備隱患也會更加突出。
廣州正探索老舊住房“自主更新、原拆原建”模式，其中也涉及安全問題。李宇嘉認爲，這需要業主、政府、建設單位三方協同。
在前期規劃和方案設計中，應將消防改造設計方案前置，強化住建、規劃、設計等部門的通力合作。政府部門、建設主體應將建築改造前存在的消防隱患通過體檢形成的清單告訴全體業主，居民也應積極協商參與，提高安全消防意識。此外，政府及建設主體需通過政府集採控制整體成本、提高資金的使用效率。
已有的高密度、高層建築，依然可以從多個方面完善安全防護措施。李宇嘉認爲有三方面的工作可以着手：一是建立從業主、物業、社區到街道的多層級消防安全應急管理體系，將安全隱患排查常態化；二是基於年度建築、小區體檢，對發現可能的安全隱患及時進行排查和消除；三是推進試點房屋消防安全保險，既能減少安全隱患，又能在出險後爲居民提供財產保障。
除了提高存量住宅的建築安全保障，新建住宅的建築安全也是重中之重。目前在“好房子”建設的標準中，“安全”被寫在了第一位。
5月1日正式實施的《住宅項目規範》（下稱“《規範》”）中，對住宅安全也有更詳細的要求。
除了結構安全、抗震性能外，《規範》還從用電安全、燃氣安全、空調外機安裝、防滑防摔、擔架進入電梯等各個維度做出了規定，細化到對衛生間門開啓方式的要求，構建了更爲完整的安全保障體系。
2025年7月14日至15日在北京舉行的中央城市工作會議提出，“嚴格限制超高層建築（40層以上，高度在100米以上），全面提升房屋安全保障水平”，繼續強化“限高”、加強對高層建築的安全監管。
前述建築設計師指出，隨着“好房子”建設的進一步深入，高層建築已經不再是主流產品。
“從規劃層面來看，‘好房子’講究的是舒適，是花園社區、可運營的社區、全年齡段的社區，同時追求更加安全、智能、綠色，所以容積率和建築密度會得到一定的控制。”他說。
你的房屋需要保險嗎？
除了在建築設計、消防設施等方面降低安全隱患，金融產品和服務方面的保障，也能爲意外事故起到“兜底”作用。
此次大埔宏福苑火災事故發生後，包括中國人壽海外公司、平安人壽、平安產險、招商仁和人壽等多家險企啓動理賠應急預案。具體舉措包括簡化理賠手續，主動查覈、聯繫投保客戶，全力確保理賠快速到位，爲受災家庭提供及時支援等。
宏福苑業主立案法團曾商討及議決2025-2026年度屋苑各項保險事宜，經商議後，動議繼續向“中國太平保險（香港）有限公司”（下稱“太平香港”）投保，各委員一致贊成通過，投保期爲2025年1月1日至2026年12月31日。太平香港則已啓動應急機制，將按照保險合約，堅持“能賠快賠、應賠盡賠、合理預賠”的原則，積極做好保險理賠及客戶服務。
在中國香港，業主普遍會購買火災險和家居保險兩款產品保障財產安全。兩款產品相輔相成，以火災爲例，火災險可賠償牆壁和天花等建築結構的損毀，而家居保險則可賠償物業內因火災造成的家居財物（如傢俱及衣物）損失。
一位受災居民對《財經》表示，他購買的家居保險每年的保費是1000港元，按照合同約定最高可以獲賠200萬港元。
而在內地，以城鄉居民家庭財產爲保險標的，承保因火災、自然災害及意外事故造成損失的保險產品是家財保。
一位頭部人壽保險公司資深從業人員告訴《財經》，這兩天他正在清點自己投保的家財保數額是否足夠，“以前考慮的是有沒有，現在我考慮的是夠不夠”。
幾年前，他購買的一套房子在裝修時地板不慎被泡水，此後他就意識到了家財保的重要性，常年購買。
雖然到目前爲止還沒有理賠過，但購置家財保讓他在購房、出租房屋時少了很多顧慮。“我買家財保是希望用不上的，但是有了家財保能讓我很安心，它至少能讓我在意外發生之後不至於只剩下一把鑰匙。”他說。
多位家財保從業人員都表示，雖然目前內地家財保的產品已經很成熟，但國內的家財保並非強制保險，且居民的保險意識比較薄弱，家財保推廣存在一定難度。
“家財保的特點是低頻高損，但很多居民認爲這份錢花出去之後看不見回報，不願意購買。大部分購買的客戶是豪宅業主或者想要減少租房損失的房東和二房東。”一位從業人員表示。
國內也有一些城市正在試點普惠型家財保。
如北京近期正在推行的普惠家財保，由人保財險、太平洋產險、平安產險等九家保險公司共同承保。除了承擔因災害造成的財產損失，還提供開鎖、修馬桶、電線線路安全檢測等服務，價格爲128元/年。
圖源/北京普惠家財保小程序
平安產險家財險產品經理王沁璇表示，普惠家財保借鑑了此前較爲成熟的惠民保經驗，但因家財保本身低頻的特點，想要廣泛普及還需要較長時間。
在居民投保家財保之外，國家也在制定相關的房屋保險政策。
去年8月，在國務院新聞辦公室舉行的“推動高質量發展”系列主題新聞發佈會上，住建部副部長董建國提出，要研究房屋養老金、房屋保險制度。房屋養老金分爲由地方政府籌集的公共賬戶資金和來自住宅專項維修資金的個人賬戶資金，目前已在全國多個重點城市試點。
不過，在試點過程中，房屋養老金制度面臨着一些問題。
張波指出，其中最主要是資金來源問題，尤其是2000年前建成的高層，不少結構安全數據缺失，並且維修基金可能不能覆蓋總體的房屋養老成本，一旦大面積整改需要業主另行出資，資金的籌集難度大。
此外，保險推行的難度更大，尤其是老舊高層房屋的風險更高，越是老樓，保險公司越不願保。單一通過商業保險難以大面積推行，需要試點地方政府提供保險補貼，更大範圍推行強制參保等措施。
同策研究院聯席院長宋紅衛補充，未來住房保險大賬戶建立之後，由誰來監管、誰來執行也是一個大問題，住房養老金監管制度是該制度落地執行成功的一個重要保障。
