居難”
相對於重建方案，由特區政府收購業權將給受災業主相對更多的自主選擇權。這一可行性較高的方案仍將面臨收購價格、法律爭議等哪些難題？
文｜《財經》特派香港記者 焦建
編輯｜蘇琦
農曆馬年新春臨近，隨着一系列業權等經濟及法律問題浮現，如何長遠安置大埔區宏福苑火災的受災業主，中國香港特區相關善後工作面臨的關鍵性挑戰正逐漸釐清。
針對長遠安置2025年底宏福苑大火災民，特區政府成立的應急住宿安排工作組，曾在2026年1月通過“一戶一社工”向業主徵求初步意見。2月10日，特區政府行政長官李家超透露，已大致收齊業主意見，有相當高比例的業主表示，會考慮接受政府收購業權。
相對於此前各界熱議的重建或部分重建方案，目前這一變化被認爲帶來了可行性較高且給予業主相對更多自主選擇的善後方案。按照宏福苑地契等相關約定，如重建或部分重建，則至少需滿足兩個條件，即需要興建相似價值或標準的屋苑，需集齊100%業主同意。
如何統一不同業主意見，一直是宏福苑大火善後工作的核心難題之一。因不同的善後方案所需時長不同，不同家庭的居住需求亦“衆口難調”。李家超對此亦表示，“如何一致性（進行）處理，是善後工作組要克服的挑戰。我已經指示工作組必須儘快研究各方面的可行方案、所涉及的法律問題，以及徵詢律政司意見，儘早落實安排”。
目前的可行方案，還包括爲了讓相關業主“有得選”，提供相對多元的居住選擇，包括當地特有的所謂居屋、綠置居及房協單位，提及大埔原區或跨區的居住安排等。
整體而言，按照李家超透露的消息，目前當地善後工作組已歸納出需要克服的問題與挑戰，主要包括三點：不同家庭需求存在分歧，如何實現一次性妥善處理；宏福苑相關公共保險的責任、賠償事宜存在不確定性，以及衍生的相關法律問題；所涉的業權責任和法律爭拗（爭執），會否帶來長時間延誤解決的風險等。
針對前述特區政府收購業權這一方案，亦存在值得關注的大量細節。香港的一位法律界相關人士就對《財經》分析稱，與內地有所差異的是，香港的業權是契約註冊制。從實際情況來看，宏福苑地契已規定如需重建類似樓宇要集合所有業主共識。
但因宏福苑公契未有提及重大維修和重建等內容，故亦需全體業主同意後才能向特區政府申請，要取得“100%的認同”十分困難。此外，因宏福苑的地契範圍還包括多層停車場，如政府統一收購，則被認爲也應會涵蓋停車場部分，這也將帶來新的支出。
針對特區政府收購業權的方案，香港測量師學會會長溫偉明則在2月10日當天表示，宏福苑業主要向有關責任方追討賠償，同時覈算自身損失，有關法律程序往往耗時甚久。因此認同政府進行收購“最爲可取”。當政府購入業權後，相當於也變相收購了宏福苑物業的追索權，政府可統一處理相關事宜，也有充足的時間去推進。“如此一來，則既可減業主負擔，也有助於儘快重置居所”。
按照該學會於2025年底時提出的建議，爲讓相關程序大幅度簡化，特區政府可授權成立專責法人團體統一收購併統籌相關保險賠償。預計總收購金額約50億至70億元（港元，下同）。特區政府還可訂立專門的法例進行處理。而負責相關善後事宜的特區政府財政司副司長黃偉綸此前也曾強調，相關估價僅供參考，但收購宏福苑業權估計要近60億元。
微觀而言，如採用收購業權而非直接重建方案，結合香港法律界多位人士的分析，接下來宏福苑業主的安居將面臨的挑戰，則大致可分爲以下三類：
首先，收購業權的價格。扣除災民補助及臨時租房等開支後，此次火災後成立的宏福苑援助基金餘額並不足以收購宏福苑業權，如何動用公帑被普遍認爲將成爲下一階段善後的爭議焦點。
前述香港測量師學會人士也指出，對於收購業權的價格是否按照市場價格，可參考當地的《收回土地條例》，建議可在市場價格基礎上，提供所謂的“恩卹金”，以協助相關居民在市場購置新居。
部分業主在回應前述調查時也表示，要考慮“實質的收購價”。原址重建的方案太久。收購業權可讓居民自由選擇居住方案，但需要以市場價格進行。“目前大埔中心周邊的房子都賣到1萬多元1平方英尺，按照8000元標準收購，很難買到合適的房子，即使連同樓齡的老樓也不夠”。
據《財經》查詢香港房委會網站的資料顯示，宏福苑與同區幾個居屋苑2025年1月至11月的二手成交記錄顯示，1983年入夥的宏福苑成交實用平方英尺價爲5030元至6503元。
但如按照市場價格回購，香港目前亦有政策限制。參照當地市建局的標準，即用“同區七年樓齡”來釐定價格，曾被指出用於購買數十年的老樓“過於慷慨”。
其次，可行性較高的回收業權後處置的方案，亦可能存在部分業主不同意收購，當地法例或許仍無法適用。例如，目前香港至少有兩條涉及收回土地的法例，例如《土地（爲重新發展而強制售賣）條例》（強拍條例）用於土地“重新發展（redevelopment）”，即用作重建。《收回土地條例》則要收回用於“公共用途（public purposes）”的政府土地。
部分當地法律界人士也指出，如藉此用以收回宏福苑的業權，社會對公共用途的看法可能存在差異，或因此導致法律爭議。
而按照當地的一般做法，政府在引用《收回土地條例》收回土地時，一般都會在市場價格之上提供所謂的恩卹金，目的就是減少爭執及對居民的影響。但實際的補償程度高低，則因涉及公帑因此未有定論。
最後，宏福苑八棟樓中受大火波及的屋苑情況有所差異，宏志閣結構完好，需考慮是否也被收購。截至目前，宏志閣的居民亦被當作災民對待，獲得相關受災補助，且不能返回居所居住。
與其他七棟結構或多或少出現火災損傷的屋苑相比，宏志閣如小部分居民拒絕遷出，同樣會出現特區政府缺乏法律依據的難題。例如，因宏福苑的地契、業權、公共保險等作爲整體，如要將其單獨分拆會帶來一系列技術困難，包括當地多層大廈的業權往往是以“不可分割份數”爲標準計算等。
針對前述一系列困難，李家超則表示，特區政府十分重視大埔宏福苑居民的長遠住宿安排，持續爲受影響的家庭提供適切協助。長遠住宿安排所涉及的問題複雜，每戶都有個別情況和需要，社會上亦意見紛紜。政府會小心處理，平衡各方面意見。
“特區政府會馬不停蹄，儘早敲定安置方案，協助受影響居民早日重建家園、早日重回安定生活。”李家超稱。
