*此圖由AI生成
作者| 史大郎&貓哥
來源| 是史大郎&大貓財經Pro
“一年抄底8套老破小”。
最近，在小紅書有位小圓子爆火，她在2025年買了7套成都老破小，今年又買了一套，“感覺在撿錢，再不撿來不及了”。
這錢是咋撿的呢？她簡單算一筆賬：
8套房的總價330萬，每套40萬左右，其中220萬是貸款，首付比例33%；她每月的月供是1.4萬，但是8套房的房租能到2.1萬，平均月租金2600元，不僅覆蓋了貸款成本，每月還有7000塊盈餘。
也就是說，110萬本金，獲得7.6%的年化收益。
不僅跑贏銀行存款利率，還跑贏大部分理財產品，“相當於拿銀行的錢賺錢”。
她最開始買房，也是因爲賣了多年前入手的老破小，手裏有了60萬，但是這錢咋辦？銀行利率低，保險週期長，而賣房中介提醒說，成都有“溫州炒房團”在大規模買房。
邏輯就在於，“租金能抵月供，還能賺錢”。
作爲成都人，她比溫州人更瞭解本地市場，於是各種踩盤之後，她瞄準了總價40萬左右的老破小，只要房子在二環內，租售比能到5%，她就有得賺。
於是，每天看房、計算就是她的必修課，一度刷中介軟件刷到“封號”。
她可以說是在“搶”房，遇到合適的房源，看都不看就直接付錢買了，在她看來，房源雖多，但是能投資的沒幾套。
現在，她不僅線上做筆記，線下還開分享會，專門做抄底老破小的分享。
市場估計又要多一批新玩家。
其實在上海，從去年底開始，也有一股老破小的“抄底潮”。
上海做不到“40萬一套”，最受歡迎的是300萬以下的老破小，有些人乾脆沿着一號線買。
核心的邏輯也是，價格“跌回2016年”，現在的租售比比較划算。
比如，上海有個曹楊四村，算是著名老破小，小區均價4萬多，一套32㎡小戶型掛牌157萬，而在同小區同戶型，房租在4000元/月，算下來毛租售比4%左右。
不少人都是買來出租，以租養貸，順便賺點。
他們也算是跟着國家的步子走了，今年初，上海的浦東、靜安、徐匯三個區，官方牽頭主導老破小的收儲。
老破小佔據城市核心地段，但是流動性很差，官方收儲，就是要他們“賣掉老破小買新房”，算是救市手段之一。
官方收來房，也是租出去運營。
地段好，醫療、教育等配套成熟，租金也確實不少，這就啓發了大家，都趕來抄底。
買的人多了，不少老破小逆市漲價，甚至還有翻倍的，這裏面還有不少人在賭拆遷。
有靜安區的小區，半年時間，從6萬漲到了10萬，但如果拆遷，有人估算，一套40㎡的房子，各種補償+早搬優惠，能拿到小800萬。
抄上就是暴利。
這種抄底，還發生在重慶、長沙、杭州、南京、鄭州等地，邏輯大同小異。
當然，這也算是樓市積極信號。
只要有成交，樓市活躍起來，樓市的回暖，就有指望。
而且，投資的邏輯發生的變化很大，以前不怎麼受關注的租售比，正在成爲衡量房子價值的指標，這也算是房子的價值在迴歸。
但是，批量抄底老破小，是不是投機呢？其實，風險也不小。
比如，那些搏拆遷的，一旦不拆遷，漲價的基礎不存在了，甚至還有房價下跌的風險，那就算是砸手裏了。
而收儲也不是大水漫灌式的，而是精準的定向操作，不是所有的老破小，都能享受政策紅利，與國企比，個人沒有資金優勢，也很難挑中好房子。
而“以租養貸”，現實中實現，並不簡單。
“1年買8套”的小圓子也說，買老破小“其實是非常小衆的”，要“租售比達到5%，才能保證資金安全”。
有土著房東提醒，所有的計算公式成立核心都基於一點：“租得出去”。
在某種程度上講，房市的基本面沒變，租房的基本面也沒啥根本性變化，想要在房子上投資盈利，跟風並不是最好的選擇。
因爲，時下賺錢的是個案，但個案不好複製。
