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中國的房地產接下來會怎麼走？未來什麼樣的房子更加能夠保值？其實這裏面有一條隱藏的邏輯主線，很多人一直沒有意識到。爲什麼今年的政府工作報告裏面頭一回說要加強初婚初育家庭的住房保障，還要支持多子女家庭的改善需求？這絕不是託底樓市、刺激需求這麼簡單。
如果你接下來準備結婚買房或者生孩子換房，一定要看完這篇文章，因爲一系列政策變化的背後蘊藏着一個很樸素但是卻一直被忽視的真相：那就是房子太小會影響大家的生育意願，而這個問題接下來將會被陸續解決，從而帶來整個樓市新一輪的財富洗牌。
現在都說年輕人不願意生娃是因爲經濟壓力、教育成本等等各種原因，但有一個很關鍵的點大家一直沒有說，就是現在的年輕夫妻基本上都是雙職工，非常依賴父母幫忙帶娃，也就是說一旦有了孩子就得三代人住在一起。
居住痛點：高層小戶型下的“三代同堂”困境
但是現在市面上主流的高層住宅根本住不下三代人。一套在房產證上有90平米的房子，扣完公攤，套內面積連80平都不到。就算你裝修出花來，也很難做出三房，只能整兩室一廳：夫妻住一間，孩子住一間，來幫忙帶娃的老人可能就得睡沙發打地鋪。
在早上和晚上，老人還得非常自覺地去小區散步或者跳廣場舞，把家留給年輕人；等年輕人出門上班之後，老人才能回家做衛生做飯。
而且房子一擠，生活裏面所有的雞毛蒜皮都會被無限放大，婆媳矛盾也就跟着來了。在這樣的環境裏面，連生一胎都很憋屈，更別說二胎三胎了。
那你肯定要問了，既然這種小面積的高層住宅有這麼多的問題，當年設計的時候難道沒有人想到嗎？這就不得不說到一個改變中國樓市十幾年的政策，估計很多人都沒有聽過，叫“90/70政策”。
歷史回溯：“9070政策”與開發商的“偷面積”博弈
“90/70政策”就是說一個小區90平米以下的小戶型佔比不能低於70%。它的出發點是很好，也很有智慧的。當時的城鎮化加速，房價越來越高，普通人買房越來越困難，所以從2006年開始，國家強制要求開發商必須把7成的房源做成90平米以下的小戶型。
同樣一塊地就能夠蓋出更多套房子，還把總價打了下來，讓更多人能夠上車。毫不誇張地說，當時要是沒有“90/70政策”，很多人根本沒有機會買房，更別說趕上後面房地產十幾年的黃金時代了。
但是這個政策也給開發商出了一個很大的難題：一層樓的戶數越少，設計的空間就越大，比如說一梯四戶全做大戶型，每一戶都能夠往外延伸，採光、通風這些都很好做。
可是現在必須要把70%的房源做成小戶型，每層樓都要塞進6戶、8戶甚至10戶，那肯定就會有房子的光照不達標，還會有暗廚暗衛。
想要滿足日照要求，只能夠把每一棟樓的樓面做小，做成點式塔樓，可是這樣一來，每層能夠賣的面積又小了。最後算來算去，開發商只剩下唯一一條出路，就是往天上蓋那種小戶型點式高層。
但問題在於，中國的高層住宅還沒有流行開，很多剛從農村進城的人住慣了老家的大房子，城裏最好賣的也都是低公攤的低層大戶型。既要蓋樓滿足政策要求，又要迎合普通人大空間的需求，這幾乎是一個死局。
但是在中國，任何事情都是上有政策下有對策，開發商也很擅長在夾縫裏面找出路。腦子最活的深圳很快就想出了辦法，比如現在你去深圳買二手房，懂行的都知道那些2006年到2010年建的小區全都是“偷面積”的高手。
這些房子你看產權證上面全部都是清一色的88、89平，但是你現場一看實際面積都在120平米以上，厲害的甚至能夠做到150平，硬生生做出一個三房兩廳。
他們是怎麼做到的呢？當時深圳的測繪規範裏面對陽臺有嚴格的規定，但是兩層高的陽臺不計入面積。
但是當時的深圳開發商通過奇數層、偶數層的錯層送陽臺的形式規避了這個限制，像當時的龍崗華業玫瑰郡、福田的時代新居、寶安的星河丹堤，都是“偷面積”的高手。
開發商一交房，業主馬上找施工隊進場，關起門來封陽臺、搭樓板，把贈送的空間全改成房間。改造完的房子就像是瘦子穿了一件很厚的羽絨服，直接胖了一大圈。
所以你別看現在的四代宅送面積、送陽臺，其實這些玩法深圳的開發商早在2006年就已經用過了，很多門窗商就靠這個發了財。
但是“偷面積”這種事情必定是打政策的擦邊球，既不安全也無法長久。後面測繪規範越來越嚴，陽臺飄窗的贈送比例被卡死，錯層送面積的玩法徹底行不通了。
從這之後，市面上的高層住宅都是高公攤、低得房率了，住起來也越來越擁擠，三代同住的痛點也就越來越突出。
未來展望：迴歸家庭需求與樓市財富洗牌
所以爲什麼現在取消了“90/70”的限制，叫停了高層住宅，各種四代住宅重新開放了合理的面積贈送？
這些變化從來都不只是賣房子、託樓市這麼簡單，而是經過十幾年的政策、資本、業主的三方博弈，讓中國房地產的重心重新迴歸到了普通人的家庭需求上面。
以前是政策要保城鎮化、保剛需，開發商要摳利潤，業主要有限的預算裏面去找空間，三方權衡下大家都很彆扭，但是以後這種博弈再也不會有了。“十五五”規劃最大的變化就是把人放在了C位。這一次政府工作報告對初婚初育家庭、多子女家庭的住房支持，就是一個頂層的定調：房地產不應該是城市化過程裏面的財富工具，而是支撐中國人口發展的民生載體。
接下來不只是會有又大又便宜的房子，還會有真金白銀的補貼。當然這個後續的邏輯也將會從土地拍賣到容積率調整，再到價格終端變化，最終形成緩慢的樓市傳導。
它的過程不是一蹴而就，而是逐漸切換，從而完成樓市新一輪的財富洗牌：一些房子的保值屬性會削弱，另一些則會在下一個週期裏跟隨通脹而重新上漲。
