廣州馬場項目將成爲越秀未來的標誌性作品，但也對公司經營能力提出考驗
文｜辛曉彤
編輯 | 楊立贇
珠江新城重要的核心地塊迎來實質性建設節點。
4月8日，廣州珠江新城馬場項目舉辦開工儀式，越秀集團與希爾頓集團簽署合作意向，擬將其旗下高奢酒店品牌華爾道夫（Waldorf Astoria）引入馬場。加上3月初簽下的高端百貨SKP，未來馬場項目將建成涵蓋高端商業、奢華酒店、商務辦公、城市公園與高端住宅的城市綜合體。
目前這類城市綜合體主要集中在北京、上海、成都、杭州等城市，以SKP體系、太古裏、恆隆係爲代表，形成重奢購物、頂奢住宿與在地體驗深度融合的成熟模式。廣州馬場項目引入SKP與華爾道夫，將成爲華南區域標杆級城市綜合體。
在剛過去的3月底越秀地產業績發佈會上，越秀地產董事長林昭遠表示，馬場項目整體建設週期計劃爲3年-4年，預計2029年-2030年逐步進入銷售與運營階段。
馬場項目爲越秀帶來的優勢清晰可見：核心區位鎖定高淨值客羣，雙奢品牌提升商業能級與資產價值，持有物業有望形成長期穩定現金流。但在行業持續收縮、房企普遍縮表的大環境下，項目總投資規模大、開發週期長、資金佔用高，公司財務端與運營端也將隨之承受持續性考驗。
珠江新城收官之作：馬場高奢綜合體加速落地
馬場項目地處廣州珠江新城、金融城、琶洲黃金三角交匯地帶，被市場稱爲 “珠江新城的遺珠”。中指研究院廣州分院研究主管陳雪強表示，該地塊是廣州近十年來出讓位置最核心、體量最大、功能最齊全的地塊。
2月25日，馬場地塊經過243輪競價、歷時近9小時的競拍，最終被越秀集團以236億元的價格收入囊中，溢價率爲26.6%。該地塊刷新了廣州住宅樓面價紀錄，成爲2026開年以來地產市場的焦點事件。
從確認拿地到項目開工，越秀僅用了一個多月時間。不過從前期策劃到參與公開競拍，再到股權與合作條款落地，對該地塊的跟蹤週期接近九年。
2017年，越秀集團旗下廣州城建設計在官網發佈《廣州賽馬場地塊更新改造規劃》，對地塊功能定位開展前期研究。2020年，越秀集團被確定爲地塊改造策劃主體，牽頭開展地塊現狀梳理、規劃調整、產業導入等工作，推動低效存量用地盤活與城市功能升級。
馬場項目建設將圍繞三大方向推進：一是保留場地歷史肌理與城市記憶，尊重原賽馬場片區的空間特徵；二是構建地下、地面、地上立體交通體系，銜接周邊主幹道與軌道交通，提升區域通行效率；三是打造數字化、集約化辦公空間，適配總部經濟與現代服務業需求。
SKP和華爾道夫的加盟，成爲馬場項目亮點。截至目前，SKP已在北京、成都、武漢、西安落地，單店年銷售額長期位居國內商場前列。根據聯商網，2025年北京SKP銷售額達到242億元，同比上漲15%，排名全國第二。
華爾道夫隸屬希爾頓旗下，被譽爲現代奢華酒店的重要先驅之一。第一家酒店於1893年在曼哈頓開業，很長時間都是紐約上流社會生活方式的代表。該酒店接待過丘吉爾、戴高樂等各國政要，並在多部經典電影中亮相。目前華爾道夫在中國僅有四家，分別位於上海、北京、成都和廈門。
穩健經營底色下，資金管理將迎來挑戰
越秀地產是越秀集團旗下唯一的開發平臺。林昭遠在業績發佈會上表示，如果符合上市公司利益，母公司不排除將馬場項目注入越秀地產，不過一切要以公告爲準。
近年來行業進入深度調整週期，越秀地產整體經營保持相對穩定，銷售金額穩居“千億俱樂部”，佈局結構逐步優化。
近五年越秀地產銷售金額和拿地金額排名變化
數據來源：中指研究院 製圖：辛曉彤
根據中指研究院數據，2021年至2025年，越秀地產銷售金額排名從39位上升到前10，是排名提升最爲顯著的房企之一。公司銷售重心從大灣區向北上廣深杭蓉拓展，六大核心城市銷售額佔比超過85%。
越秀地產2025年呈現“量減價增”特徵——銷售面積同比下降24.7%，但均價上升23.3%——從側面印證銷售資源向高能級城市及高單價項目傾斜。
與此同時，越秀拿地節奏保持穩定，權益拿地金額連續四年位居行業前十。2025年核心六城投資佔比爲96.3%，土地儲備結構與銷售結構匹配度高，去化確定性相對較強。
從業績表現來看，2021年至2025年，該公司營收從573.79億元增至864.60億元，是行業下行週期中少數實現營收連續正增長的房企。
（數據來源：越秀地產財報 製圖：辛曉彤）
2025年越秀地產營業收入864.6億元，同比微增0.1%；全年稅後利潤17.8億元，同比增長 21.4%；核心淨利潤2.6億元。
未來三到四年內，馬場項目或將對越秀形成階段性資金壓力。該項目236億元土地款及後續建設投入，將在一定時期佔用公司資金，對現金流管理、投資節奏與融資統籌能力提出更高要求。同時，項目前期投入較大、回報週期較長，短期內可能拉低整體資產週轉效率，對運營管理能力形成考驗。
但目前來看，越秀地產的財務狀況仍保持在健康水平。截至2025年末，剔除預收款後的資產負債率65.5%，淨負債率54.9%，現金短債比1.7倍，三項指標均滿足“三道紅線”綠檔要求。
全年經營活動現金流淨流入139.4億元，連續多年保持淨流入；期末貨幣資金467.6億元，對短期債務覆蓋程度充足；加權平均融資成本降至3.05%，同比下降44個百分點，在行業內處於較低水平。公司獲得標普、惠譽雙投資級評級，境內外融資渠道保持通暢，爲大型項目開發提供財務支撐。
整體而言，市場期待越秀能將這些壓力轉化爲可持續的經營能力，在覈心城市深耕與高端綜合體開發路徑上，爲行業提供可借鑑的穩健運營樣本。
