有分析人士稱，當前房貸市場已經進入新一輪政策調整期，二季度降準降息，疊加公積金利率調整，房貸成本下行趨勢明確，還可能有下調空間
文｜《財經》記者陳洪傑 實習生唐敏安
編輯｜張穎馨
近日，有市場消息稱，廣州首套房貸利率上調了10個基點（BP），最新執行利率爲3.1%。
多位身處廣州的國有銀行人士告訴《財經》，首套房貸款利率從LPR（貸款市場報價利率）-60個基點，調整爲LPR-50個基點。
當下，5年期以上LPR爲3.6%。而在近日，行業預期是，LPR有望在2025年5月20日下調10個基點。
“這幾日內（5月17日-19日），可能有銀行的房貸利率稍升。但實際上，5月20日開始，首套房貸款利率將隨着LPR下調，與之前一樣，依然在3%。”上述國有銀行人士稱，另外，有些新樓盤有利率優惠券，疊加之後，房貸利率可能會低於3%。
一位廣州區域銀行人士稱，相較於其他地區，廣州的房貸利率較低，此次上調房貸利率，是爲了減少後續LPR下調對銀行的衝擊。
行業的預期基於中國人民銀行發佈的公告。5月7日，中國人民銀行稱，爲實施好適度寬鬆的貨幣政策，加力支持實體經濟，從2025年5月8日起，公開市場7天期逆回購操作利率由此前的1.50%調整爲1.40%。據悉，此舉將帶動LPR同步下行約0.1個百分點。
《財經》統計，近半年，杭州、佛山、蘇州、東莞等地也相繼回調房貸利率，首套房貸利率由2.9%回調到3%及以上。
房貸利率的上下變動不僅與LPR有關，還與銀行的淨息差、區域房地產市場供需情況緊密聯繫。2025年一季度，中國商業銀行淨息差進一步收窄至1.43%，較2024年四季度末下降了九個基點。
“部分地區房地產市場的回暖跡象表現得較爲顯著，這也是房貸利率上調的因素之一。”有行業人士稱。
爲何上調首套房貸利率？
近期，廣州首套房貸利率上調衝上熱搜。
一位在廣州的全國性股份制銀行人士稱，從2025年5月17日開始，首套房貸利率調整爲LPR-50BP，之前是LPR-60BP。
《財經》多方求證，這是源自對LPR下調的預期。市場預計，到了明日（2025年5月20日），LPR將下降10個基點。
“這中間的時間差，大多是休息日，對客戶沒有影響。實際上，若降息之後，首套房貸利率沒有變化，依然多在3%。”多位銀行人士稱。
融360數字科技研究院監測數據顯示，2025年4月，廣州市首套房貸平均利率爲2.99%，環比持平，二套房貸平均利率爲3.10%，環比持平。
相比而言，2025年4月北京市城六區首套、二套房貸款平均利率分別爲3.15%、3.55%；非城六區首套房、二套房貸款利率分別爲3.15%、3.35%。2025年4月，上海市首套房貸平均利率爲3.15%，環比持平，二套房主城區貸款平均利率爲3.55%。2025年4月，深圳市首套房貸平均利率爲3.15%，環比持平，二套房貸平均利率爲3.55%，環比持平。
這不是廣州房貸利率第一次傳出上調，早在2024年11月，廣州某銀行房貸經理表示，在新增房貸利率方面，3%有可能是下限，在此基礎上有望繼續小幅上漲。
當時，廣州首套房貸利率多在2.85%-2.9%，這與2024年下半年的公積金貸款利率2.85%相差不大。“我們接到了窗口指導，要求房貸利率不得低於公積金貸款利率。”2024年11月，有廣州銀行業人士稱。
近半年，回調房貸利率的城市還有杭州、佛山、蘇州、東莞等地，首套房貸利率也重回3%及以上。例如，2024年11月-12月初，杭州首套房貸利率兩次上調，曾從2.9%上調至3.0%，再調至3.1%。
杭州房貸利率的變化與當地房地產的交易相關。據杭州貝殼研究院監測數據，2024年11月杭州十區二手房網籤10429套，環比10月（9120套）上漲14.4%，同比2023年11月（8801套）提升18.5%；11月網籤量創2024年1月以來最高紀錄，這也是自2023年3月以來，連續20個月的最高紀錄。
“當前，杭州房價同比指標由跌轉漲。這就意味着持續的利好政策疊加城市基本面修復，客觀上部分城市房價已經真正築底反彈，杭州的例子值得學習。”2025年5月，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進稱。
未來房貸利率走勢如何？
2025年4月，1年期和5年期以上LPR分別維持在3.1%和3.6%，連續六個月未調整。
5月7日，中國人民銀行負責人宣佈推出一攬子貨幣政策措施，主要包括下調政策利率0.1個百分點，下調結構性貨幣政策利率0.25個百分點，降低個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，降低存款準備金率0.5個百分點等。
此外，爲加力支持實體經濟，中國人民銀行稱，2025年5月8日起，公開市場7天期逆回購操作利率由此前的1.50%調整爲1.40%，此舉預計LPR同步下行約0.1個百分點。
5月19日，國家統計局公佈的數據顯示，2025年4月，70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環比持平或略降，同比降幅均持續收窄。具體來看，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.1%轉爲持平，北京和上海分別上漲0.1%和0.5%，廣州和深圳分別下降0.2%和0.1%；二手住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉爲下降0.2%，上海上漲0.1%，廣州持平，北京和深圳分別下降0.6%和0.3%。
“當前房地產市場成交量雖有回升，但房價止跌動力不足，市場信心處於低位，下調房貸利率可降低購房成本。”有行業分析人士稱，當前房貸市場已經進入新一輪政策調整期，二季度降準降息，疊加公積金利率調整，房貸成本下行趨勢明確，還可能有下調空間。
東方金誠首席宏觀分析師王青亦表示，商業性個人住房貸款利率會有更大幅度下調。這將有效緩解計入物價因素後，當前實際居民房貸利率偏高的狀況，是現階段推動房地產市場止跌回穩的關鍵一招。
不過，作爲反映商業銀行經營效益的關鍵指標之一，淨息差繼續承壓。國家金融監督管理總局數據顯示，繼2024年四季度商業銀行淨息差降至1.52%，2025年一季度，商業銀行淨息差進一步降至1.43%。
“在大力度措施繼續出臺之前，3%成爲一條警戒線。首套房利率在3%以下的城市，下調的空間不大；首套房利率在3%以上的城市，房貸利率依然有調降空間。”一位銀行業分析人士稱。
融360數字科技研究院發佈的《2025年4月中國房貸市場報告》顯示，在監測的45個重點城市中，首套房貸主流利率在2.99%-3.00%（含）之間的城市有12個，廣州和佛山首套房貸利率最低，爲2.99%；主流利率在3.00%-3.20%（含）之間的城市有30個；主流利率在3.20%-3.60%（含）之間的城市有3個。
責編 | 王禕
